Architecte DPLG · HMONP · Paris 18e · Montmartre, Abbesses, Lamarck-Caulaincourt, Jules-Joffrin, Goutte-d’Or, La Chapelle
Rénover à Paris 18e, des escaliers de la Butte à La Chapelle
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement Belle Époque de 90 m², Vincennes
Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, rénove des appartements anciens dans tout le 18e : Abbesses, Lamarck-Caulaincourt, Jules-Joffrin, Goutte-d’Or, La Chapelle. Une rénovation y coûte 1 200 à 2 000 €/m² de travaux TTC, de la rénovation complète au niveau patrimonial, hors honoraires. Sur la Butte Montmartre, l’accès pèse sur le budget autant que le bâti : rues en escalier, pavés, stationnement rare, matériaux montés à la main. Cette page dit ce qui change d’un versant à l’autre, ce que les protections du site imposent réellement, et ce que coûte chaque niveau de travaux.
Idée reçue
Montmartre n’est pas un secteur sauvegardé
Paris ne compte que deux plans de sauvegarde et de mise en valeur, le Marais et le 7e : sur la Butte, les travaux intérieurs d’un appartement ne relèvent pas de l’Architecte des Bâtiments de France, sauf dans un immeuble lui-même protégé. L’extérieur, si : une partie de la Butte est comprise dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris » (1975), et de nombreuses adresses sont dans les abords d’un monument historique, à commencer par le Sacré-Cœur, classé le 13 décembre 2022. Fenêtres, volets, garde-corps, toiture et ravalement passent donc par une déclaration préalable soumise à l’ABF, dont l’avis s’impose en cas de covisibilité avec un monument.
Logistique et sous-sol
Monter un chantier sur la Butte
Accès, voirie, parties communes, sous-sol : ce qui se règle avant de choisir les entreprises.
Une partie des adresses de la Butte ne se dessert pas en camion. Rue Foyatier, la voie est un escalier : le funiculaire qui le longe rattrape 36 mètres de dénivelé sur 108 mètres. Ailleurs, les rues sont étroites, pavées, en pente, et le stationnement rare. Un chantier au sommet commence donc souvent par une livraison au plus près, des allers-retours à pied jusqu’à la porte, puis l’escalier de l’immeuble.
À cela s’ajoute le projet d’aire piétonne au sommet de la Butte, soumis à concertation par la Ville de Paris à l’été 2025 : véhicules au pas, transit interdit, accès réservé à ceux qui ont une destination dans le périmètre, livraisons maintenues. Le jour où un véhicule de chantier doit monter, les conditions se vérifient rue par rue, et le planning s’adapte.
Benne à gravats, échafaudage, palissade : toute emprise sur la voie publique se demande à la Ville, sur son service en ligne CITE, au moins un mois à l’avance, et peut être refusée si l’emplacement est déjà occupé aux mêmes dates. Un monte-matériaux se discute avec la copropriété et, côté rue, avec la section territoriale de voirie. Sans lui, tout monte et descend par l’escalier commun, qu’il faut protéger : un poste de devis à part entière, à comparer ligne à ligne.
Sous les pieds, le gypse. La Butte en a fourni dès l’époque gallo-romaine pour faire du plâtre, extrait à ciel ouvert et en galeries ; au pied du Sacré-Cœur, le square Louise-Michel épouse encore le versant au droit de ces anciennes carrières. À Paris, elles sous-minent environ 65 hectares, dans les 10e, 18e, 19e et 20e arrondissements, et l’Inspection générale des carrières (IGC) rend un avis sur les autorisations d’urbanisme déposées en zone de risque.
Pour un appartement, l’effet reste indirect : une rénovation purement intérieure ne demande en général aucune autorisation d’urbanisme et ne passe donc pas par l’IGC. Deux réflexes, en revanche. Lire l’état des risques remis à l’achat, qui situe l’adresse par rapport aux zones de carrières et de dissolution du gypse. Et, devant une fissure qui traverse un mur de refend ou une cage d’escalier, demander l’historique de l’immeuble au syndic avant de charger un plancher d’une chape ou d’une baignoire.
Le 18e par secteurs
D’un versant à l’autre, le bâti change de siècle
Grandes-Carrières, Clignancourt, Goutte-d’Or, La Chapelle : les quatre quartiers administratifs du 18e disent peu de chose du bâti. Il se lit mieux par secteurs, du haut de la Butte aux voies ferrées du Nord et de l’Est.
| Secteur | Bâti et repères | Incidence sur le chantier |
|---|---|---|
| Sommet de la Butte · rue des Saules, rue de l’Abreuvoir, rue Cortot | Maisons et petits immeubles autour de Saint-Pierre de Montmartre (XIIe siècle, classée en 1923) et du Sacré-Cœur ; rues pavées, voies en escalier. | Derniers mètres à pied, aire piétonne, petites copropriétés : planning et livraisons se négocient avec les voisins autant qu’avec le syndic. |
| Abbesses · rue Lepic | Immeubles anciens serrés le long des pentes, commerces en rez-de-chaussée ; l’église Saint-Jean-de-Montmartre d’Anatole de Baudot (1894-1904), en ciment armé, classée en 2014. | Site inscrit et abords de monuments : avis de l’ABF sur toute modification visible. Livraisons à caler avec les commerces et la circulation. |
| Lamarck-Caulaincourt · avenue Junot | Les versants ouest et nord : la rue Caulaincourt et son pont au-dessus du cimetière (inauguré en 1889), l’avenue Junot tracée à partir de 1909 sur l’ancien maquis, la villa Léandre et ses maisons de brique (1926). | Derniers étages et terrasses avec vue : les interventions visibles passent le plus souvent par l’ABF. |
| Ateliers d’artistes · rue Ravignan, rue Hégésippe-Moreau, rue Ordener | Le Bateau-Lavoir, place Émile-Goudeau (ateliers dès 1889, reconstruit en 1978 après l’incendie de 1970) ; la villa des Arts d’Henri Cambon (1889-1900, inscrite en 1994) ; la cité Montmartre-aux-artistes (1930-1933), 184 ateliers-logements en béton armé. | Tout tourne autour de la verrière, le plus souvent orientée au nord : la remplacer modifie l’aspect extérieur. Une mezzanine demande une étude de structure, et l’accord de la copropriété si elle s’ancre dans les murs porteurs. |
| Jules-Joffrin · Clignancourt | Autour de la mairie, des immeubles de rapport aux plans plus réguliers qu’en haut de la Butte ; rues commerçantes, rue Ordener, rue du Poteau. | Les chantiers les plus classiques du 18e : cuisine ouverte, salle de bain déplacée, isolation phonique entre voisins. Accès camion plus simple que sur la Butte. |
| Goutte-d’Or · Château-Rouge | Quartier loti à partir de 1840 : immeubles modestes, haussmanniens le long des boulevards Barbès et de la Chapelle et autour de Saint-Bernard ; nombreuses reconstructions issues des opérations publiques du secteur sud (lancée en 1983) et de Château-Rouge (décidée en 1993). | Grand écart d’une adresse à l’autre : bâti du XIXe siècle à reprendre en profondeur (réseaux, planchers, ventilation) ou immeuble reconstruit sans surprise. L’état de la copropriété se lit avant l’appartement. |
| La Chapelle · Marx-Dormoy | Entre les voies ferrées du Nord et de l’Est : immeubles de faubourg le long de la rue Marx-Dormoy, ensembles d’après-guerre, opérations neuves. | Les mêmes écarts qu’à la Goutte-d’Or. Dans le bâti récent : repérage amiante si l’immeuble date d’avant juillet 1997, structure en béton à faire lire avant d’ouvrir un mur. |
Protections, accès et état de la copropriété se vérifient adresse par adresse, avant l’offre d’achat si possible.
Prix des travaux
Quatre niveaux de budget pour un 45 m²
Prix indicatifs TTC des travaux, hors honoraires d’architecte, calculés pour un deux-pièces de 45 m². Pour une plus petite surface, voir rénover un studio à Paris.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 45 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 900 €/m² | 27 000 – 40 500 € | Peintures, ponçage des parquets, électricité remise en sécurité, salle d’eau refaite à son emplacement, sans toucher au plan. |
| Rénovation complète | 1 200 – 1 500 €/m² | 54 000 – 67 500 € | Tous corps d’état : redistribution, cuisine et salle d’eau neuves, réseaux refaits, isolation phonique sous les planchers bois, menuiseries remplacées après déclaration préalable. |
| Patrimoniale | 1 500 – 2 000 €/m² | 67 500 – 90 000 € | Restauration des tomettes, parquets, cheminées et moulures ; reprise d’une verrière d’atelier ; mezzanine ou escalier sur mesure, étude de structure comprise. |
| Exception | 2 000 – 2 800 €/m² | 90 000 – 126 000 € | Atelier ou dernier étage entièrement repensé : verrière neuve, menuiseries en bois sur mesure, matériaux nobles, logistique lourde au sommet de la Butte. |
Sur la Butte, la manutention (escaliers, voies piétonnes, immeuble sans ascenseur) fait souvent l’objet d’une ligne à part : comparez-la d’un devis à l’autre. Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Marché immobilier
Dix-huitième sur vingt, au prix comme au numéro
Paris 18e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
8 490 €/m²
+1,0 % en un an (8 410 €/m² au 2e trimestre 2025)
18e prix le plus élevé des 20 arrondissements
8 490 €/m² au 2e trimestre 2026 selon les notaires, contre 8 410 €/m² un an plus tôt : le 18e progresse de 1 % et reste l’un des trois arrondissements les moins chers de Paris, seuls le 20e et le 19e affichant un prix inférieur. Pour qui achète afin de rénover, une rénovation complète à patrimoniale représente d’un huitième à près d’un cinquième de l’investissement total, achat et travaux réunis, hors frais de notaire.
La moyenne mélange des marchés qui ne se ressemblent pas : un même budget n’achète ni la même surface ni le même immeuble sous le Sacré-Cœur et près de Marx-Dormoy. Comparez donc deux budgets complets plutôt que deux prix au m² (achat, travaux, logistique d’accès, travaux votés en copropriété) à l’aide des fourchettes de la page prix d’une rénovation à Paris.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Un appartement en haut des marches ?
Avant une offre, l’audit visio à 150 € passe en revue plans, photos et diagnostics ; la visite conseil sur place, à 450 €, ajoute l’escalier, la cour et l’accès.
Questions fréquentes
Questions de propriétaires du 18e
Comptez 600 à 900 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 200 à 1 500 €/m² pour une rénovation complète, 1 500 à 2 000 €/m² pour une rénovation patrimoniale (tomettes, parquets, cheminées, verrière d’atelier) et au-delà pour une prestation d’exception. S’ajoutent les honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète, détaillés sur la page tarif d’un architecte. Sur la Butte, la manutention pèse dans les devis.
Les deux modifient l’aspect extérieur : déclaration préalable obligatoire, avis de l’Architecte des Bâtiments de France dans le site inscrit et à moins de 500 mètres d’un monument historique, et vote de l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25, puisque toiture et façade sont des parties communes. Le dossier gagne à proposer d’emblée la solution la moins visible : fenêtre de toit encastrée côté cour, groupe extérieur hors de la vue depuis la rue.
La verrière appartient à la façade ou à la toiture : la remplacer, même par un modèle plus performant, modifie l’aspect extérieur, donc déclaration préalable, avis de l’ABF dans les secteurs protégés et accord de l’assemblée générale si elle est partie commune. À l’intérieur, une mezzanine demande une étude de structure et peut relever d’une déclaration préalable selon la surface créée. Pour relier deux niveaux, voir le guide de la trémie d’escalier et l’escalier hélicoïdal en acier du duplex de 150 m² à Levallois-Perret.
Pour un appartement, rarement de façon directe. Le gypse de la Butte a été exploité pour le plâtre dès l’époque gallo-romaine, à ciel ouvert et en galeries, et l’Inspection générale des carrières rend un avis sur les autorisations d’urbanisme en zone de risque ; une rénovation intérieure n’en demande pas. Avant d’acheter, lisez l’état des risques, obligatoire depuis 2006. Avant de charger un plancher d’une chape, d’une baignoire ou d’une mezzanine, faites vérifier la structure.
Sur la Butte comme ailleurs, la préparation prend 2 à 3 mois (études, devis, autorisations) et le chantier 3 à 6 mois selon la surface. Ajoutez le délai d’une assemblée générale si la copropriété doit voter (mur porteur, gaine, fenêtres) et celui de la déclaration préalable si la façade change. Sur la Butte, démolition et évacuation des gravats se planifient avec la demande d’emprise sur la voie publique, à déposer un mois avant, et, le cas échéant, avec les règles d’accès de l’aire piétonne.
La copropriété autant que l’appartement. Le quartier, loti à partir de 1840, a connu deux grandes opérations publiques, celle du secteur sud lancée en 1983 et celle de Château-Rouge décidée en 1993, et l’état des immeubles varie d’une adresse à l’autre. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, les diagnostics plomb (immeuble d’avant 1949) et amiante (avant juillet 1997). Voir aussi les pièges de l’achat dans l’ancien.
Votre appartement à Paris 18e
L’accès d’abord,
les plans ensuite — appel découverte gratuit
Dix à vingt minutes au téléphone avec Teresa Lombardo : l’adresse, l’étage, l’escalier, la copropriété, et l’ordre de grandeur du budget.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h