Architecte DPLG · HMONP · Paris 19e · Buttes-Chaumont, Amérique, Combat, Villette, Pont-de-Flandre
Des carrières au canal, architecte à Paris 19e
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 110 m², Saint-Germain-en-Laye
Appartement ou maison à rénover dans le 19e : Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, intervient autour des Buttes-Chaumont, dans le quartier de l’Amérique et ses villas, à Combat, le long du bassin de la Villette et à Pont-de-Flandre. Comptez 1 100 à 1 900 €/m² de travaux TTC, de la rénovation complète au haut de gamme, hors honoraires. Arrondissement le moins cher de Paris selon les notaires, le 19e est aussi l’un de ceux qui montent le plus vite. Cette page suit son bâti du gypse au béton, pour dire ce que chaque époque change au chantier.
Prix au m² · notaires
Le prix d’entrée le plus bas des vingt arrondissements
Paris 19e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
7 690 €/m²
+3,5 % en un an (7 430 €/m² au 2e trimestre 2025)
Le moins cher des 20 arrondissements
7 690 €/m² au 2e trimestre 2026 selon les notaires, contre 7 430 €/m² un an plus tôt : le 19e reste le moins cher de Paris, mais sa hausse de 3,5 % est la deuxième des vingt arrondissements, derrière celle du 6e. Pour qui achète afin de rénover, l’équation change : rapportée au prix d’achat, une rénovation complète en représente environ un septième, une rénovation haut de gamme près d’un quart. Les travaux pèsent ici plus lourd que dans la plupart des arrondissements ; ils se chiffrent avant l’offre, pas après.
La moyenne réunit des biens sans rapport entre eux : un appartement face au parc des Buttes-Chaumont, un trois-pièces dans une tour, une maison de ville du quartier de l’Amérique. C’est le bâti qui fait le budget travaux ; les fourchettes par arrondissement sont détaillées sur la page prix d’une rénovation au m².
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Deux siècles de chantiers
Des carrières d’Amérique à la Philharmonie
Le 19e s’est construit par couches : le sous-sol, l’eau, le parc, l’industrie, puis la culture. On en hérite un sol à surveiller, des quais, des vues, et des immeubles de toutes les époques.
Jusqu’aux années 1850
Les carrières
Sur la colline de Chaumont, on extrait gypse et calcaire jusqu’à la fin des années 1850 ; les plâtrières dites « carrières d’Amérique » sont encore photographiées en 1852. Le quartier de l’Amérique est bâti sur d’anciennes carrières de gypse, et l’Inspection générale des carrières y mesure les mouvements des bâtiments par interférométrie radar satellitaire (bilan 2018).
1802–1822
Le canal
Bonaparte décrète le canal de l’Ourcq le 19 mai 1802 ; le bassin de la Villette est mis en eau le 2 décembre 1808 et la navigation ouvre en 1822. Long d’environ 700 mètres, le bassin relie l’Ourcq aux canaux Saint-Denis et Saint-Martin. À son extrémité, place de la Bataille-de-Stalingrad, la rotonde de Ledoux est un vestige du mur des Fermiers généraux (1784-1791) ; entre 1845 et 1853, deux entrepôts à grains et à farines s’élèvent en symétrie sur les quais.
1864–1867
Le parc
Sous la direction d’Alphand, carrières et décharges deviennent le parc des Buttes-Chaumont, ouvert le 1er avril 1867 pour l’Exposition universelle : 24,7 hectares, un lac d’un hectare et demi, et le temple de la Sibylle de Davioud au sommet d’une falaise de 50 mètres.
1867–1974
La Villette industrielle
Les abattoirs construits en 1867 sur ordre de Napoléon III occupent le nord de l’arrondissement ; le pont levant de la rue de Crimée date de 1885. Les abattoirs ferment et sont dégagés en 1974.
1984–2015
La Villette culturelle
Sur leur emprise, Bernard Tschumi dessine le parc de la Villette (1984-1987) ; la Philharmonie de Jean Nouvel y ouvre le 14 janvier 2015, côté porte de Pantin.
Carnet d’adresses
Ce que chaque adresse impose au projet
Rue de Mouzaïa et ses villas
De petites maisons alignées le long d’étroites villas, dans le quartier de l’Amérique, bâti sur d’anciennes carrières de gypse. Une rénovation intérieure ne passe pas par l’Inspection générale des carrières ; une extension, une surélévation ou une reprise de fondations demande une autorisation d’urbanisme et, en zone de risque, son avis, qui peut prescrire étude de sol, fondations profondes ou injections. Voir agrandir une maison.
Place Armand-Carrel, rue Botzaris, porte Bolivar
Les abords du parc des Buttes-Chaumont, et les immeubles qui le regardent. Leur valeur tient à la vue ; changer des fenêtres ou des garde-corps côté parc modifie la façade, donc déclaration préalable, et vote de la copropriété si l’aspect de l’immeuble change.
Quai de la Seine, quai de la Loire
Les deux rives du bassin de la Villette, où immeubles anciens et constructions récentes se font face par-dessus l’eau. Avant de chiffrer, datez l’immeuble : il décide des diagnostics (plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997) et de la structure, maçonnerie ou béton, qu’il faudra percer pour une gaine ou une ouverture.
Place des Fêtes
Des tours d’habitation : plans réguliers, vues dégagées, mais, en copropriété, des charges et des travaux collectifs (façades, ascenseurs, chauffage) qui pèsent sur le budget. Les procès-verbaux d’assemblée générale comptent autant que la visite.
Budgets de travaux
Ce que coûtent les travaux sur 60 m²
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour un appartement de 60 m². Pour une maison, l’étude de sol et d’éventuelles fondations s’ajoutent au budget.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 60 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 850 €/m² | 36 000 – 51 000 € | Peintures, sols, électricité mise en sécurité, salle de bain refaite à son emplacement, dans l’ancien comme dans un immeuble récent. |
| Rénovation complète | 1 100 – 1 400 €/m² | 66 000 – 84 000 € | Tous corps d’état : redistribution, cuisine ouverte, plomberie et électricité neuves, isolation phonique, après repérage amiante si l’immeuble date d’avant juillet 1997. |
| Haut de gamme | 1 400 – 1 900 €/m² | 84 000 – 114 000 € | Menuiseries sur mesure, parquet massif, cuisine et salle de bain haut de gamme, moulures et cheminées restaurées dans les immeubles anciens. |
| Exception | 1 900 – 2 700 €/m² | 114 000 – 162 000 € | Maison de ville repensée entièrement : extension ou surélévation, fondations adaptées au sous-sol, verrière, matériaux nobles et mobilier sur mesure. |
Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Avant l’achat
Avant de signer, six vérifications
Consulter l’atlas des carrières
La Ville de Paris publie en ligne l’atlas des anciennes carrières et la carte des périmètres de risque. Sur rendez-vous, l’Inspection générale des carrières renseigne sur le sous-sol d’une parcelle : un préalable pour toute maison à agrandir.
Lire l’état des risques
Le vendeur doit le fournir depuis le 1er juin 2006, établi moins de six mois avant la vente. Il situe l’adresse par rapport aux zones de carrières et de dissolution du gypse, présentes dans le nord-est de Paris.
Dater l’immeuble
Avant 1949 : constat de risque d’exposition au plomb. Avant le 1er juillet 1997 : repérage amiante avant travaux. Dans un arrondissement où l’ancien côtoie les tours, l’un ou l’autre s’applique presque toujours, et se fait avant le chiffrage.
Identifier ce qui porte
Refends en maçonnerie et planchers bois dans l’ancien, voiles et dalles de béton dans les immeubles récents. Toute ouverture de mur porteur demande une étude de structure et l’accord de l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25.
Lire trois ans de procès-verbaux
Chauffage collectif, ravalement, ascenseur, toiture-terrasse : dans les grandes copropriétés, les travaux votés ou annoncés pèsent sur le budget autant que les vôtres. Voir rénover en copropriété.
Faire relire le dossier avant l’offre
L’audit visio de Teresa Lombardo, 150 € pour 45 à 60 minutes, passe en revue plans, photos et diagnostics. La visite conseil sur place, 450 €, se conclut par un rapport écrit de 3 à 5 pages sous 48 h ; les 450 € sont déduits des honoraires si le projet lui est confié.
Questions fréquentes
Rénover un appartement à Paris 19e
Quatre niveaux de travaux : 600 à 850 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 100 à 1 400 €/m² pour une rénovation complète, 1 400 à 1 900 €/m² pour un niveau haut de gamme et au-delà pour une prestation d’exception, hors honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète (voir le tarif d’un architecte). Dans un immeuble antérieur à juillet 1997, le repérage amiante précède tout chiffrage sérieux.
Parfois, jamais sans étude préalable. Le quartier de l’Amérique est bâti sur d’anciennes carrières de gypse : en zone de risque, toute autorisation d’urbanisme passe par l’avis de l’Inspection générale des carrières, qui peut imposer une étude de sol, des fondations profondes ou des injections. Hauteur et emprise relèvent du PLU bioclimatique approuvé fin 2024 et se vérifient à la parcelle. Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le permis de construire exige un architecte.
Trois sujets surtout. La structure : les murs porteurs y sont souvent des voiles de béton, qu’on n’ouvre pas sans étude ni vote de l’assemblée générale. L’amiante : repérage obligatoire avant travaux si l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997, notamment dans les colles, dalles de sol et conduits. Les réseaux collectifs, enfin (chauffage, colonnes, ventilation), auxquels l’appartement reste raccordé. En échange, les plans sont souvent réguliers et les vues dégagées.
Il faut surtout se renseigner. Le parc a été aménagé de 1864 à 1867 sur une colline exploitée pour le gypse et le calcaire jusqu’à la fin des années 1850, et l’Inspection générale des carrières y a conduit un chantier de consolidation du sol (bilan 2023). Pour un appartement, l’état des risques remis à la vente situe l’adresse, et l’IGC renseigne sur rendez-vous ; une rénovation intérieure, sans autorisation d’urbanisme, ne passe pas par elle.
Deux phases, en ordre de grandeur : 2 à 3 mois d’études, de devis et d’autorisations, puis 3 à 6 mois de chantier selon la surface. Ajoutez le délai d’une assemblée générale si la copropriété doit voter (mur porteur, gaine, fenêtres). Pour une maison agrandie en zone de carrières, l’étude de sol se fait avant le dépôt du dossier et l’avis de l’IGC s’ajoute à l’instruction : le calendrier se construit dès l’esquisse.
Non, sauf permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher, ce qui concerne rarement un appartement. Il devient utile dès que le projet touche à la structure, aux parties communes ou à la façade : dossier pour l’assemblée générale, déclaration préalable, consultation des entreprises, suivi du chantier. Teresa Lombardo est architecte DPLG HMONP, inscrite à l’Ordre d’Île-de-France ; le premier appel, de 10 à 20 minutes, est gratuit.
Votre projet à Paris 19e
Le sol, l’immeuble, puis l’appartement :
dans cet ordre — appel découverte gratuit
Teresa Lombardo vous rappelle pour un échange de 10 à 20 minutes : le bien, son sous-sol, sa copropriété, et ce qu’il faut vérifier avant de signer.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h