Architecte de copropriété à Paris et en Île-de-France

C’est un architecte qui intervient sur des travaux liés à un immeuble en copropriété. Il peut travailler pour un copropriétaire — il monte alors le dossier soumis à l’assemblée générale pour ouvrir un mur porteur, acheter un palier ou des combles — ou pour le syndicat des copropriétaires, qui le mandate par un vote d’assemblée pour une mission précise : avis sur un dossier, ascenseur, ravalement, rénovation des parties communes.

Aucune loi n’impose un architecte pour faire voter des travaux en copropriété. Son avis devient obligatoire quand le règlement de copropriété ou la résolution d’assemblée l’exigent, ce qui est fréquent à Paris. L’architecte est en revanche obligatoire pour un permis de construire déposé par le syndicat des copropriétaires, qui est une personne morale, quelle que soit la surface ; une déclaration préalable n’en exige pas.

C’est le nom donné à l’architecte que le syndicat des copropriétaires consulte habituellement. Il n’a pas de statut légal : un architecte n’est mandaté par le syndicat que pour une mission précise, votée en assemblée générale avec ses honoraires, comme l’a rappelé la cour d’appel de Toulouse le 26 septembre 2023. Il travaille pour le syndicat, pas pour le copropriétaire qui demande une autorisation.

Le syndicat des copropriétaires, pour les missions qu’il lui confie : ses honoraires sont votés en assemblée générale et répartis entre les copropriétaires. Quand il contrôle le dossier d’un copropriétaire qui demande une autorisation de travaux, ce contrôle est souvent mis à la charge du demandeur par la résolution d’assemblée. L’architecte du copropriétaire, lui, est payé par son client.

Oui. Le copropriétaire choisit librement l’architecte qui conçoit son projet et monte son dossier ; l’assemblée peut seulement assortir son autorisation de conditions, comme le contrôle de l’architecte mandaté par la copropriété. À Saint-Germain-en-Laye, Teresa Lombardo défendait le projet du copropriétaire et l’architecte de la copropriété a examiné le dossier : il n’a posé aucune question.

Le syndic administre la copropriété : il inscrit les questions à l’ordre du jour, convoque l’assemblée et exécute ses décisions. L’architecte apporte un avis technique ou conduit des travaux, dans le cadre d’une mission votée. Ni l’un ni l’autre n’autorise des travaux : c’est l’assemblée générale qui décide, à la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965.

Ceux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : ouverture d’un mur porteur, percement d’une façade, fenêtres de toit, fermeture d’un palier. Ils s’autorisent à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux purement intérieurs — cuisine, salle de bain, cloisons non porteuses — n’en demandent pas, sous réserve du règlement de copropriété.

La majorité simple de l’article 24 pour l’entretien et les travaux rendus obligatoires ; la majorité absolue de l’article 25 pour les travaux d’un copropriétaire sur les parties communes et pour les améliorations, avec un second vote possible à la majorité simple si le projet réunit au moins le tiers des voix (article 25-1) ; la double majorité de l’article 26 pour vendre une partie commune.

Le temps d’arriver à la prochaine assemblée générale : la demande est envoyée au syndic par lettre recommandée, la convocation part au moins 21 jours avant la réunion, puis le procès-verbal est notifié dans le mois et ouvre un délai de contestation de deux mois. Si l’assemblée annuelle est loin, un copropriétaire peut demander une assemblée à ses frais : elle se tient dans les 45 jours suivant le paiement des frais.

Reprendre le dossier avec les objections et le représenter, souvent avec une note technique ou des garanties en plus. Un refus abusif peut être contesté en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Pour des travaux d’amélioration, le tribunal judiciaire peut aussi autoriser le copropriétaire (article 30 de la loi du 10 juillet 1965), à condition qu’il produise un projet précis : plans, avis technique, assurances et devis.

Avec Teresa Lombardo : appel découverte gratuit, audit en visioconférence à 150 €, visite conseil à 450 € déduits des honoraires si vous confiez le projet à Teresa. Un dossier de copropriété se chiffre sur devis — 4 500 € TTC pour le palier privatisé du 16e arrondissement —, et une mission complète représente 10 à 15 % HT du montant des travaux. Une mission pour le syndicat est chiffrée sur devis et votée en assemblée.

Oui, s’il réunit les compétences et garanties fixées par le décret du 25 avril 2022 — notamment un diplôme d’au moins trois ans en techniques du bâtiment — et atteste de son indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises. Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire dans les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins.

Ce n’est pas obligatoire, mais c’est la règle de prudence pour un immeuble ancien : diagnostic de la façade, déclaration préalable, cahier des charges, comparaison des offres et suivi du chantier. À Paris, le ravalement est obligatoire au moins tous les dix ans sur injonction de la Ville ; un ravalement d’entretien se vote à la majorité simple de l’article 24.

Parce qu’elle a monté et présenté en assemblée des dossiers votés à l’unanimité : une ouverture de mur porteur à Saint-Germain-en-Laye, un palier privatisé dans le 16e arrondissement, des combles rachetés à Vincennes. Architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, elle intervient à Paris et en Île-de-France pour les copropriétaires, les syndics et les conseils syndicaux.