Architecte DPLG · HMONP · Paris 9e · Saint-Georges, Nouvelle Athènes, Chaussée-d’Antin, Faubourg-Montmartre, Rochechouart
Rénover un appartement à Paris 9e, avant et après Haussmann
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 110 m², Saint-Germain-en-Laye
Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, accompagne la rénovation d’appartements dans les quatre quartiers du 9e : Saint-Georges et la Nouvelle Athènes, la Chaussée-d’Antin autour de l’Opéra, le Faubourg-Montmartre et Rochechouart, jusqu’aux pentes de Pigalle. Comptez 1 400 à 2 200 €/m² de travaux TTC, hors honoraires, d’une rénovation complète à une rénovation patrimoniale. Le 9e a ceci de particulier que son bâti le plus caractéristique précède Haussmann : immeubles de la Restauration et de la monarchie de Juillet, cités et voies privées. Au sud, l’haussmannien des grands boulevards abrite beaucoup de bureaux. Ces trois familles ne se rénovent pas de la même façon.
Grilles, porches et cours
Sept adresses où l’immeuble décide du projet
Une partie du 9e se trouve derrière des grilles et des porches. Ces ensembles, protégés, privés ou les deux, posent leurs règles avant le premier croquis.
Square d’Orléans, 80 rue Taitbout
Ensemble élevé à partir de 1829 sur les plans de l’architecte anglais Edward Cresy ; Chopin et George Sand y ont eu chacun leur appartement. Façades, toitures et sol du square sont inscrits aux monuments historiques depuis 1977. Changer une fenêtre ou une lucarne y suppose une autorisation que le préfet de région doit approuver.
Place Saint-Georges
Tracée en 1824 avec le lotissement du quartier. Au n° 27, l’hôtel Dosne-Thiers, détruit pendant la Commune puis reconstruit en 1873 par Alfred Aldrophe, est protégé au titre des monuments historiques ; au n° 28, l’hôtel bâti en 1840 par l’architecte Renaud mêle décor néo-Renaissance et néogothique. À moins de 500 m d’un monument, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les travaux de façade.
Cité de Trévise, entre la rue Richer et la rue Bleue
Lotissement de 1840-1844 dû à l’architecte Moll, ordonné autour d’un square et de sa fontaine. Pour les immeubles inscrits en 1991, la protection couvre façades et toitures, mais aussi portes d’entrée, vestibules et escaliers. Un ascenseur ou une gaine dans la cage ne se décide donc pas seulement en assemblée générale.
Cité Malesherbes, par la rue des Martyrs
Voie privée ouverte au milieu du XIXe siècle. Au n° 11, l’immeuble élevé en 1858 par Anatole Jal porte un décor de lave émaillée du peintre Pierre-Jules Jollivet ; façade et toiture sur rue sont inscrites depuis 1977. Dans une voie privée, l’entretien de la chaussée, de l’éclairage et des grilles revient en principe aux propriétaires : les statuts de la voie le précisent.
Avenue Frochot, près de la place Pigalle
Voie privée fermée par une grille, ouverte en 1826 sous le nom de rue Brack : hôtels particuliers, maisons de ville, ateliers d’artistes. L’hôtel néogothique du n° 1, bâti de 1837 à 1839, est inscrit depuis 2021, vestibule et ancienne salle à manger compris. La protection peut donc entrer dans les pièces.
Cité Napoléon, 58 rue de Rochechouart
Cité ouvrière de 86 logements, construite à partir de 1849 par Marie-Gabriel Veugny avec le soutien financier de Louis-Napoléon Bonaparte, alors prince-président, et inaugurée en 1851 : coursives et escaliers sous une grande verrière, jardin. L’ensemble est protégé au titre des monuments historiques. Les logements d’origine sont petits ; s’agrandir suppose de réunir deux lots, ce qui touche en général aux parties communes.
Boulevard Haussmann, Chaussée-d’Antin
Galeries Lafayette au n° 40, Printemps un peu plus loin : le 9e des grands magasins est aussi l’un des quartiers d’affaires de Paris. Beaucoup d’étages haussmanniens y sont devenus des bureaux. Sous les faux plafonds et la moquette, on retrouve parfois les corniches et le parquet ; parfois il ne reste rien.
Le bâti, de la solive à la verrière
Ce que change un immeuble de la Restauration
Un quartier lancé avant Haussmann. Le nom de Nouvelle Athènes apparaît le 18 octobre 1823 sous la plume d’Adolphe Dureau de La Malle, dans le Journal des débats. Les lotissements ont commencé vers 1819-1820 sur les pentes du quartier Saint-Georges, conduits par le receveur général des finances Augustin de Lapeyrière et l’architecte Auguste Constantin. Hôtels particuliers et immeubles de rapport y sont moins hauts et plus sobres que l’haussmannien, souvent ordonnés autour d’une cour.
Des planchers en bois. Le plancher à poutrelles de fer ne devient courant dans l’habitation parisienne que sous le Second Empire. Un immeuble des années 1820-1840 repose donc le plus souvent sur des solives de bois, avec des plafonds en plâtre sur lattis. Trois conséquences : un sol rarement plan, une acoustique faible entre voisins, une charge à vérifier avant d’installer une baignoire en fonte, une bibliothèque pleine ou un îlot de pierre. Dans le Marais, sur un plancher comparable, Teresa Lombardo a fait déposer tout le sol et couler une chape isolée avant de reposer le parquet : voir l’appartement de 80 m² à Paris 4e.
L’atelier sous verrière. Au 16 rue Chaptal, l’actuel musée de la Vie romantique montre le modèle : le peintre Ary Scheffer s’y installe en 1830 dans un pavillon tout juste construit, puis fait bâtir deux ateliers à verrière orientés au nord ; l’ensemble s’organise autour d’une cour pavée. Des ateliers de ce type se retrouvent en fond de cour ou au dernier étage, de Saint-Georges aux pentes de Pigalle. Ils font de belles pièces de vie. La verrière, elle, ne se remplace pas sans déclaration préalable dès que son aspect change.
Derrière la grille, la logistique. Un camion ne franchit pas toujours le porche d’une cité ; les matériaux traversent une cour pavée et montent par un escalier qui peut lui-même être protégé. Le planning se règle avec les voisins et le syndic avant de se régler avec les entreprises. Pour une gaine, une ventilation ou un ascenseur qui traverse les parties communes, l’assemblée générale vote, en général à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : voir le rôle de l’architecte en copropriété.
Au sud, une question de destination. Autour de l’Opéra, l’âge de l’immeuble compte moins que l’usage de l’étage : un plateau de bureaux ne se rénove pas comme un appartement. Avant de dessiner la cuisine et les chambres, il faut obtenir le droit d’y habiter.
Prix des notaires
Un marché étale, qui se négocie sur l’état du bien
Paris 9e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
10 140 €/m²
+0,3 % en un an (10 110 €/m² au 2e trimestre 2025)
10e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Selon les notaires, le mètre carré d’un appartement ancien s’établit à 10 140 € dans le 9e au 2e trimestre 2026, contre 10 110 € un an plus tôt : +0,3 %, autrement dit la stabilité. L’arrondissement se classe au 10e rang sur 20, sous le 8e voisin (11 620 €/m² sur la même période) et au-dessus du 10e arrondissement (9 140 €/m²).
Pour qui achète un appartement à refaire, un marché plat déplace la négociation : l’écart avec un bien rénové se discute sur le coût réel des travaux, et non plus sur la perspective d’une hausse. Faire chiffrer avant l’offre devient un argument. Reste que la moyenne mêle des biens très différents, du plateau de bureaux de l’Opéra à l’appartement d’une cité protégée : l’immeuble se lit avant le prix au mètre carré.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Budgets 2026
Quatre niveaux de travaux, du rafraîchissement à l’hôtel particulier
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour un appartement ancien du 9e. Le niveau dépend moins de la surface que de ce que l’immeuble impose : plancher bois, éléments protégés, réseaux à créer. Comparaison par arrondissement : le prix d’une rénovation à Paris.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 65 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 900 €/m² | 39 000 – 58 500 € | Peintures, ponçage et vitrification des parquets, électricité remise en sécurité, salle d’eau refaite sans déplacer les évacuations. |
| Rénovation complète | 1 400 – 1 700 €/m² | 91 000 – 110 500 € | Tous corps d’état : réseaux neufs, cuisine et salle de bain, isolation phonique sous le parquet, menuiseries intérieures reprises. |
| Patrimoniale | 1 700 – 2 200 €/m² | 110 500 – 143 000 € | Plancher bois renforcé ou remis de niveau, corniches et cheminées restaurées, redistribution, menuiseries sur mesure dans un immeuble protégé. |
| Exception | 2 200 – 3 000 €/m² | 143 000 – 195 000 € | Hôtel particulier ou atelier sous verrière : verrière refaite, matériaux nobles, mobilier dessiné pour chaque pièce, domotique. |
Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Opéra, Chaussée-d’Antin, grands boulevards
Racheter des bureaux pour y vivre, ou un appartement resté habité ?
Le sud du 9e compte parmi les quartiers d’affaires de Paris. Un plateau de bureaux peut devenir un bel appartement, mais son dossier n’a presque rien de commun avec celui d’un logement à rénover. Voir aussi la rénovation d’un haussmannien.
Un appartement resté habité
- La destination « habitation » est acquise : des travaux intérieurs ne demandent, en principe, aucune autorisation d’urbanisme.
- Cuisine et salle de bain se raccordent aux colonnes et aux ventilations existantes.
- Le décor a pu survivre, sous une moquette ou un faux plafond : parquet, cheminées, corniches.
- Le budget va à la remise aux normes et à la redistribution, pas à la création de réseaux.
Un plateau de bureaux à reconvertir
- Changement de destination à déclarer : déclaration préalable, ou permis de construire si la structure ou la façade change.
- Règlement de copropriété à lire en premier : il doit admettre l’habitation dans le lot, faute de quoi sa modification passe par l’assemblée générale.
- Pièces d’eau à créer : raccordement aux descentes communes, ventilation des pièces humides, gaine éventuelle à faire voter.
- Faux plafonds, cloisons de bureau et câblage à déposer, avec une inconnue : ce qui reste du décor dessous.
- Isolation phonique à reprendre : un étage de bureaux n’a pas été pensé pour qu’on y dorme.
Questions fréquentes
Ce qu’on demande le plus sur le 9e
Pour un appartement ancien du 9e, comptez 600 à 900 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 400 à 1 700 €/m² pour une rénovation complète et 1 700 à 2 200 €/m² pour une rénovation patrimoniale : plancher bois repris, décor restauré, immeuble protégé. Au-delà commence l’exception, jusqu’à 3 000 €/m². Les honoraires d’architecte s’ajoutent : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier. L’appel découverte est gratuit.
Non : Paris ne compte que deux plans de sauvegarde, celui du Marais et celui du 7e. Mais plusieurs ensembles du 9e sont protégés au titre des monuments historiques, dont le square d’Orléans, la cité de Trévise, la cité Napoléon et l’immeuble du 11 cité Malesherbes ; toucher à leurs parties protégées passe par les services de l’État. Le square d’Orléans, la cité de Trévise et la cité Malesherbes sont aussi en site inscrit depuis un arrêté du 6 août 1975 : l’ABF y est consulté sur les travaux extérieurs.
Souvent, après vérification. Dans les immeubles du 9e bâtis avant le Second Empire, le plancher est en général fait de solives de bois ; sa résistance dépend de leur section, de leur portée et de leur état, qu’on ne connaît qu’en ouvrant ponctuellement. Un bureau d’études calcule ensuite la charge admissible et, si besoin, le renfort : solives doublées, moisage, répartition par une chape légère. Ce diagnostic se fait avant le chiffrage, car un renfort découvert en cours de chantier coûte plus cher et décale le planning.
Trois niveaux de règles s’additionnent. La voie d’abord : chaussée, grilles et éclairage relèvent des propriétaires, avec qui s’organisent aussi les livraisons. L’immeuble ensuite, avec sa copropriété et son assemblée générale. Les protections enfin : au square d’Orléans ou à la cité de Trévise, façades, sols et parfois escaliers sont inscrits aux monuments historiques, et leur modification demande l’accord du préfet de région. Ces trois dossiers se regardent avant l’offre d’achat, pas après.
Le calendrier tient en deux phases : deux à trois mois de préparation (études, devis, autorisations), puis trois à six mois de travaux selon la surface. Ajoutez le délai d’une assemblée générale si la copropriété doit voter une gaine, un ascenseur ou l’ouverture d’un mur porteur. Deux cas allongent l’amont : un immeuble inscrit, dont le dossier passe par les services du préfet de région, et une adresse en site inscrit, où le chantier ne démarre que quatre mois après le dépôt de la déclaration préalable.
Légalement, seulement pour un permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher, un cas rare en appartement. Dans le 9e, son intérêt est ailleurs : lire un plancher bois, préparer le dossier d’un immeuble inscrit, monter le changement de destination d’un plateau de bureaux, convaincre une assemblée générale. Teresa Lombardo propose une visite conseil sur place de 1 h 30 à 2 h, suivie d’un rapport écrit de 3 à 5 pages sous 48 h : 450 €, déduits des honoraires si le projet lui est confié.
Votre appartement à Paris 9e
Restauration ou Second Empire,
l’immeuble fixe les règles — appel découverte gratuit
En 10 à 20 minutes au téléphone, Teresa Lombardo situe votre immeuble, ses protections éventuelles et l’ordre de grandeur des travaux.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h