Architecte DPLG · HMONP · Paris 10e · Canal Saint-Martin, faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin, gares du Nord et de l’Est
Faubourgs, cours et canal : architecte DPLG à Paris 10e
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 110 m², Saint-Germain-en-Laye
Pour rénover un appartement de faubourg, reconvertir un atelier sur cour ou préparer un achat près des gares du Nord et de l’Est, Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP, intervient dans les quatre quartiers du 10e, Saint-Vincent-de-Paul, Porte-Saint-Denis, Porte-Saint-Martin et Hôpital-Saint-Louis, jusqu’aux quais du canal Saint-Martin. Une rénovation y coûte 1 200 à 2 000 €/m² de travaux TTC, hors honoraires, selon le niveau de finition. Le bâti est moins régulier que l’haussmannien : hauteurs qui varient d’un étage à l’autre, planchers en bois, escaliers étroits, locaux d’activité au fond des cours. Cette page commence donc par ce qu’il faut vérifier avant de signer.
Avant l’offre
Avant de signer sur une cour ou près des gares
Le 10e réserve de bonnes affaires et quelques pièges. La plupart se repèrent avant l’offre, à condition de savoir où regarder.
La destination du lot
Un atelier, un entrepôt, une boutique ou un bureau ne sont pas des logements. Y habiter suppose un changement de destination : déclaration préalable si ni la structure ni la façade ne bougent, permis de construire dans le cas contraire. Le règlement de copropriété doit aussi admettre l’habitation.
La vitrine sur rue
Le PLU bioclimatique, adopté par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024, comporte une carte des protections du commerce et de l’artisanat. Une boutique concernée ne se transforme pas librement en logement : la carte se consulte avant l’offre, adresse par adresse.
La lumière des pièces
Un logement décent suppose des pièces principales éclairées naturellement, avec un ouvrant sur l’extérieur. Un local en fond de cour, éclairé par une verrière ou par une seule façade, ne permet pas toujours le découpage espéré.
Les planchers et les hauteurs
Dans un immeuble de faubourg, les planchers en bois ont pu prendre de la flèche et les hauteurs changent d’un étage à l’autre ; un ancien atelier repose parfois sur une dalle ou des poutres métalliques. Avant une cuisine, une baignoire ou une mezzanine, un bureau d’études dit ce que le plancher supporte.
Les réseaux d’un local d’activité
Un atelier a rarement une colonne d’eau et une ventilation de pièce humide. Se raccorder aux descentes communes ou monter une gaine jusqu’au toit touche les parties communes : vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 dans la plupart des cas. Voir l’architecte en copropriété.
Le bruit des voies
Près des gares et sur les boulevards de Magenta et de Strasbourg, regardez l’orientation des chambres et l’état des fenêtres. Remplacer des menuiseries visibles depuis la rue passe par une déclaration préalable.
Les diagnostics et les procès-verbaux
Constat plomb pour un immeuble d’avant 1949, repérage amiante avant travaux pour un immeuble d’avant juillet 1997, et lecture des procès-verbaux des dernières assemblées générales : selon les appels de fonds et l’acte de vente, des travaux déjà votés peuvent rester à la charge de l’acheteur.
Lire l’immeuble
Faubourg, boulevard, passage ou atelier : à chaque bâti son chantier
Sur une même parcelle, on passe parfois de l’un à l’autre : l’immeuble sur rue, puis les bâtiments sur cour.
| Bâti | Où le trouver | Ce qu’on y trouve | Ce que ça change |
|---|---|---|---|
| Immeuble de faubourg | Rues du Faubourg-Saint-Denis et du Faubourg-Saint-Martin, autour des deux portes | Planchers en bois, murs hors d’équerre, escalier étroit, hauteurs variables d’un étage à l’autre | Relevé précis avant tout dessin, renforts de plancher, matériaux montés à la main |
| Passages et cours | Passage Brady (1828), passage du Prado (ouvert en 1785, couvert en 1925), cour des Petites-Écuries | Accès par une galerie ou un porche, rez-de-chaussée commerçants | Livraisons et gravats à pied, horaires calés sur ceux des commerces |
| Haussmannien des boulevards | Boulevard de Strasbourg (décrété en 1852), boulevard de Magenta (achevé en deux temps, 1855 et 1859) | Plan régulier, moulures, parquets, conduits de cheminée, plancher à poutrelles métalliques | Chantier comparable au reste de Paris ; fenêtres et acoustique à traiter côté boulevard |
| Ateliers et locaux d’activité | Fonds de cour des faubourgs, abords du canal Saint-Martin | Verrière, poutres métalliques ou dalle, sols bruts, peu ou pas de réseaux | Changement de destination, pièces d’eau à créer, isolation sous la verrière |
La visite conseil a lieu sur place, cour et escalier compris : c’est là que se lisent les contraintes du lot.
Prix des notaires
Le 10e monte : raison de plus pour chiffrer avant l’offre
Paris 10e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
9 140 €/m²
+3,0 % en un an (8 870 €/m² au 2e trimestre 2025)
13e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Au 2e trimestre 2026, le mètre carré d’un appartement ancien vaut 9 140 € dans le 10e selon les notaires, contre 8 870 € un an plus tôt : +3,0 %, la troisième plus forte hausse des vingt arrondissements d’après les mêmes chiffres. Le 10e reste 13e sur 20, sous le 9e (10 140 €/m²) et le 11e (9 500 €/m²) sur la même période.
Un marché qui monte pousse à signer vite. Le bâti du 10e demande l’inverse : connaître la destination du lot, l’état des planchers et les travaux déjà votés par la copropriété avant de faire une offre, parce que ce sont eux qui font varier le coût total d’un achat à rénover. Voir aussi les pièges de l’achat d’un haussmannien.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Portes, faubourgs, canal
Hors des anciennes portes, la logique du faubourg
Deux portes, deux faubourgs. La porte Saint-Denis, élevée à partir de 1672 par François Blondel, et la porte Saint-Martin, achevée en 1674 sur les plans de Pierre Bullet, sont classées monuments historiques depuis 1862. Au-delà, les rues du Faubourg-Saint-Denis et du Faubourg-Saint-Martin se sont bâties sur des parcelles souvent profondes : un immeuble sur rue, une cour, parfois des ateliers au fond. À moins de 500 m des deux portes, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les projets de façade.
Ce qu’on découvre en ouvrant. Des planchers en bois qui ont pris de la flèche, des murs hors d’équerre, des cloisons de plâtre sur pan de bois, des conduits de fumée dans les murs mitoyens, des hauteurs qui diminuent en montant. L’escalier, souvent en bois et étroit, fixe la taille de tout ce qui entre : baignoire, baie vitrée, plan de travail en pierre. Le relevé passe avant le dessin, le diagnostic avant le chiffrage.
Les ateliers. Au fond des cours, ils offrent ce que l’appartement de faubourg n’a pas : du volume et une verrière. Leur reconversion se joue sur la destination, la création des pièces d’eau et le confort d’été sous le vitrage. Pour un atelier en duplex, l’escalier compte autant que la mezzanine ; à Levallois-Perret, Teresa Lombardo a dessiné un escalier hélicoïdal en acier pour un duplex de 150 m².
Rue de Paradis. Au XIXe siècle, c’était la rue des fabricants de cristal, de porcelaine et de faïence ; Baccarat y a eu son siège avant de partir pour la place des États-Unis. Au n° 18, l’ancien magasin de la faïencerie de Choisy-le-Roi, revêtu de céramique jusque dans son long vestibule, est protégé au titre des monuments historiques. Les anciens locaux d’exposition du quartier posent les mêmes questions de destination que les ateliers.
Le canal et l’hôpital. Achevé en 1825, le canal Saint-Martin compte neuf écluses et deux ponts tournants, rue Dieu et à la Grange-aux-Belles ; dans le 10e, il court à ciel ouvert entre le quai de Valmy et le quai de Jemmapes. Tout près, l’hôpital Saint-Louis, fondé par Henri IV en 1607, garde son quadrilatère de brique, de pierre et d’enduit, en partie classé : ses abords comptent pour les façades des rues voisines.
Budgets 2026
Combien coûtent les travaux, du studio sur rue au loft sur cour
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour un appartement ancien ou un local reconverti. Dans un immeuble de faubourg, l’écart entre deux niveaux tient d’abord aux planchers et aux réseaux. Comparaison par arrondissement : le prix d’une rénovation à Paris.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 50 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 900 €/m² | 30 000 – 45 000 € | Peintures, ponçage du parquet, électricité remise en sécurité, salle d’eau refaite à son emplacement. |
| Rénovation complète | 1 200 – 1 500 €/m² | 60 000 – 75 000 € | Tous corps d’état : réseaux neufs, cuisine et salle de bain, isolation phonique, planchers remis de niveau, fenêtres sur rue changées. |
| Haut de gamme | 1 500 – 2 000 €/m² | 75 000 – 100 000 € | Redistribution ou reconversion d’atelier : pièces d’eau créées, verrière isolée, parquet et tomettes restaurés, menuiseries sur mesure. |
| Exception | 2 000 – 2 800 €/m² | 100 000 – 140 000 € | Loft entièrement dessiné : verrière neuve, mezzanine et escalier sur mesure, cuisine dessinée, matériaux nobles. |
Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
La méthode
De l’appel à la réception, cour et escalier compris
La visite conseil se fait sur place et ne s’arrête pas à la porte du lot : la cour, l’escalier, les compteurs et les parties communes entrent dans le diagnostic.
01
Appel découverte
Gratuit · 10–20 min
Vous décrivez l’appartement, l’immeuble et vos envies ; Teresa vous dit ce qui est faisable et par où commencer. Réserver →
02
Visite conseil
450 € · sur place
1 h 30 à 2 h dans l’appartement : état du bâti, structure, copropriété, diagnostics, budget. Rapport écrit de 3 à 5 pages sous 48 h, 450 € déduits des honoraires si vous confiez le projet à Teresa. Visite conseil · 450 € →
03
Conception
Plans · matériaux · entreprises
Relevé, plans, choix des matériaux, dossier de copropriété, consultation et comparaison des entreprises.
04
Chantier
Suivi hebdomadaire
Coordination des artisans, visites de chantier, réception des travaux et levée des réserves.
Questions fréquentes
Les questions qui reviennent dans le 10e
Dans le 10e, comptez 600 à 900 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 200 à 1 500 €/m² pour une rénovation complète, 1 500 à 2 000 €/m² pour un projet haut de gamme avec redistribution ou création de pièces d’eau, et 2 000 à 2 800 €/m² pour une réalisation d’exception. Les honoraires d’architecte s’ajoutent : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier. L’appel découverte est gratuit.
Oui, à trois conditions. La façade est une partie commune : il faut l’accord de l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25. La modification de l’aspect extérieur passe par une déclaration préalable, avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France aux abords d’un monument historique. Enfin, le Code civil interdit une vue droite à moins de 1,90 m du terrain voisin et une vue oblique à moins de 0,60 m. Sur une cour partagée entre deux parcelles, c’est ce dernier point qu’il faut mesurer en premier.
Trois leviers, du plus simple au plus encadré. Placer les chambres côté cour quand le plan le permet. Ajouter une seconde fenêtre côté intérieur : l’aspect de la façade ne change pas, donc pas de déclaration préalable en principe. Ou remplacer les fenêtres par des modèles acoustiques, ce qui suppose une déclaration préalable et, si le règlement encadre les menuiseries, l’accord de la copropriété. Les entrées d’air se traitent en même temps : une pièce rendue étanche sans ventilation finit par condenser.
Pour ce qui se voit de l’extérieur, en général oui. Les portes Saint-Denis et Saint-Martin sont classées monuments historiques depuis 1862, et l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les projets situés dans leurs abords, à moins de 500 m : fenêtres, volets, devanture, ravalement, climatisation en façade. Les travaux purement intérieurs d’un appartement ne sont pas concernés, sauf si l’immeuble lui-même est protégé. Le point se vérifie à l’adresse exacte, avant de dessiner.
Avant le chantier, deux à trois mois d’études, de devis et d’autorisations ; le chantier lui-même dure trois à six mois selon la surface. La phase d’autorisations pèse plus lourd que pour un appartement : changement de destination à instruire, par déclaration préalable ou permis de construire, et vote de l’assemblée générale si un raccordement ou une gaine touche les parties communes. Le dossier d’urbanisme et celui de la copropriété peuvent avancer en parallèle, ce qui évite d’additionner les délais.
La loi ne l’impose que si le projet relève d’un permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher. Dans les autres cas, l’architecte reste utile pour monter le changement de destination, vérifier la lumière et les vues, dimensionner les renforts et coordonner les corps d’état. Teresa Lombardo propose un audit visio de 45 à 60 minutes pour 150 €, sur plans, photos et diagnostics, ou une visite conseil sur place à 450 €, déduits des honoraires si le projet lui est confié.
Votre appartement à Paris 10e
Faubourg, atelier ou bord de canal,
l’immeuble d’abord — appel découverte gratuit
Un premier échange de 10 à 20 minutes au téléphone pour savoir ce que le lot permet et dans quel ordre avancer.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h