Teresa LombardoArchitecte diplômée d’État — HMONP — Paris & Île-de-France
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Chambre principale d’un appartement de 80 m² rénové à Paris 4e, dans le Marais : arche éclairée, panoramique peint, dressing sur mesure et parquet en point de Hongrie — Teresa Lombardo, architecte DPLG
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Place des Vosges · Notre-Dame

Architecte à Paris 4e — rénover dans le Marais et sur l’Île Saint-Louis

Par Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP, spécialisée dans la rénovation d’appartements haussmanniens, inscrite à l’Ordre d’Île-de-France Mis à jour octobre 2026
Appel découverte gratuit →10 à 20 min · sans engagement · réponse sous 48 h
4,7/513 avis Google : voir les avis (nouvel onglet)
« Dans le Marais, le premier travail n’est pas de dessiner. C’est de lire ce qui est là. »

Architecte à Paris 4e, je rénove des appartements anciens dans le Marais : comptez 1 500 à 1 900 €/m² pour une rénovation complète, 1 900 à 2 600 €/m² quand il faut restaurer. J’interviens dans des immeubles qui ont trois ou quatre siècles : poutres apparentes, planchers bois, escaliers à balustres, murs qui ne sont jamais d’équerre. Le secteur sauvegardé protège une partie de tout cela, y compris à l’intérieur. Ma manière de faire part de là. On relève, on vérifie ce qui est protégé, puis on redessine l’usage (la lumière, la cuisine, les rangements, la salle de bain) sans rien perdre de ce qui fait la valeur du lieu. Le projet de 80 m² présenté ici en est l’illustration.

Teresa Lombardo · inscrite à l’Ordre d’Île-de-France

Le projet de référence · 80 m² · Paris 4e · Le Marais

Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP à Paris 4e, a rénové cet appartement de 80 m² à deux pas de la place des Vosges : plan en enfilade ouvert, mur porteur repris par un IPN, parquet en chêne massif reposé en point de Hongrie, cuisine ouverte autour d’un îlot en marbre vert. 128 000 € TTC, soit 1 600 €/m² honoraires compris, en cinq mois. Un projet dans le Marais ou sur l’Île Saint-Louis ? L’appel découverte est gratuit ; la visite conseil sur place coûte 450 €, déduits des honoraires si vous confiez le projet à Teresa.

Surface

80 m²

Immeuble ancien, Marais sud

Budget

128 000 €

1 600 €/m², honoraires inclus

Durée

5 mois

Études et chantier

Structure

IPN 200 mm

Vote AG au premier passage

Mission

Complète

Conception, copropriété, chantier

Paris 4e · avant / après · faites glisser pour comparer

Rénovation d’un appartement de 80 m² à Paris 4e, dans le Marais — enfilade avant travaux : cloisons, ancien parquet et portes vitrées d’origine Rénovation d’un appartement de 80 m² à Paris 4e, dans le Marais — cuisine ouverte après travaux : îlot monolithique en marbre vert, parquet en point de Hongrie et rangements moulurés toute hauteur AvantAprès ‹ ›
Cuisine ouverte sur le séjour — Même axe, même appartement : la cloison tombe, l’îlot en marbre vert prend la place des portes vitrées, le parquet retrouve son point de Hongrie.

01 · Le plan

Sortir de l’enfilade

L’appartement se lisait comme beaucoup de logements anciens du Marais : des pièces en enfilade, des portes vitrées partout, une cuisine fermée au bout, des circulations qui mangeaient la surface. Le sol, recouvert de stratifié, cachait un parquet trop abîmé pour être simplement poncé.

Le projet repose sur deux décisions. Déposer l’intégralité du sol pour couler une chape isolée — le seul moyen d’obtenir une planéité correcte sur un plancher bois ancien — puis reposer un parquet en chêne massif en point de Hongrie, dans le dessin d’origine. Et ouvrir le mur porteur entre la cuisine et le séjour, pour que la lumière traverse enfin l’appartement de part en part.

L’ouverture a demandé une note de calcul de structure, la pose d’un IPN de 200 mm et l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires — obtenu au premier passage, dossier technique à l’appui. Voir le guide complet sur l’ouverture d’un mur porteur.

Plan ouvertChape isoléePoint de Hongrie reposéIPN 200 mmVote AG au premier passage

Un appartement à rénover dans le Marais ?

10 à 20 minutes au téléphone avec Teresa : PSMV, structure, copropriété, ordre de grandeur du budget.

Appel découverte gratuit →Sans engagement · réponse sous 48 h4,7/513 avis Google : voir les avis (nouvel onglet)
Cuisine ouverte d’un appartement de 80 m² à Paris 4e : îlot et crédence en marbre vert, façades blanches sans poignée, four et micro-ondes intégrés
L’îlot monolithique en marbre vert, et la technique dissimulée derrière les portes moulurées.

02 · La cuisine

Un îlot comme une sculpture

La cuisine devient l’élément central de l’appartement. Elle s’organise autour d’un îlot monolithique en marbre vert, posé au milieu de la pièce comme un objet autonome : pas de plinthe, pas de retour, une masse pleine qui se voit depuis l’entrée.

Tout le reste disparaît. Les appareils, les rangements hauts et la hotte sont logés derrière de grandes portes pliantes moulurées, dessinées dans le même vocabulaire que les boiseries anciennes : fermées, elles ne forment qu’un mur de panneaux blancs ; ouvertes, elles libèrent une cuisine complète. Le même marbre vert habille la crédence et le plan de travail, et fait le lien d’un bout à l’autre de la pièce.

Entre la cuisine et la chambre, une double paroi de rangements toute hauteur filtre les vues et dégage, côté séjour, une chambre d’appoint. Dans 80 m², c’est ce genre d’épaisseur habitée qui fait gagner une pièce.

Îlot en marbre vertPortes pliantes mouluréesCrédence en marbreDouble paroi de rangements
Salon d’un appartement de 80 m² à Paris 4e : bibliothèque vitrée sur mesure, moulures et parquet en chêne massif posé en point de Hongrie
Séjour après redistribution du plan, appartement de 80 m² à Paris 4e : perspective dégagée vers l’entrée et menuiseries sur mesure

03 · Le séjour et les rangements

Le sur-mesure au service du plan

Dans un appartement ancien du Marais, les murs ne sont jamais d’équerre et les hauteurs varient d’une pièce à l’autre. Rien de standard ne s’y pose proprement : tout le rangement est dessiné et fabriqué sur mesure, ajusté au millimètre, aligné sur la modénature existante.

La bibliothèque vitrée du salon reprend le dessin des anciennes portes à petits carreaux de l’appartement — une citation discrète de ce qui a été déposé. Les moulures sont reprises et prolongées sur les éléments neufs, de sorte qu’on ne distingue plus ce qui date de 1850 de ce qui date du chantier.

C’est la même méthode que pour l’appartement de 110 m² à Saint-Germain-en-Laye : restaurer l’enveloppe, moderniser l’usage, et confier au sur-mesure tout ce qu’un meuble du commerce ne saurait pas faire.

Bibliothèque vitrée sur mesureMoulures reprisesMenuiseries ajustéesPerspectives dégagées
Chambre principale d’un appartement de 80 m² à Paris 4e : tête de lit en arche éclairée, panoramique peint, dressing sur mesure et parquet en point de Hongrie
Salle de bain d’un appartement de 80 m² à Paris 4e : marbre clair du sol au plafond, douche à l’italienne, niche éclairée et sèche-serviettes

04 · La chambre et la salle de bain

Deux marbres, deux atmosphères

La chambre principale s’organise autour d’une arche éclairée qui tient lieu de tête de lit, avec un panoramique peint aux tons de brume. Derrière, le dressing sur mesure occupe toute la hauteur sous plafond. L’éclairage est entièrement indirect : des rubans logés dans les corniches et dans l’arche, aucune source visible.

La salle de bain prend le contrepied de la cuisine. Là où le marbre vert s’impose, le marbre clair aux nuances grises enveloppe l’espace du sol au plafond, avec une douche à l’italienne, une niche éclairée et un miroir rétroéclairé toute hauteur. Même matière noble, registre inverse : dense et sculptural d’un côté, calme et lumineux de l’autre.

Dans un immeuble ancien, déplacer une pièce d’eau n’a rien d’anodin : il faut vérifier le règlement de copropriété, la position des colonnes et la capacité du plancher bois. Ici, la salle de bain est restée dans son emprise, et seule sa distribution intérieure a changé.

Arche éclairéePanoramique peintDressing sur mesureMarbre clairDouche à l’italienne

Le 4e, quartier par quartier

Cinq quartiers, cinq façons de rénover

Le 4e tient dans 1,6 km² mais superpose quatre siècles de construction. Savoir dans lequel on se trouve change le projet, et surtout le calendrier des autorisations.

QuartierCe qu’on y trouveCe que ça change pour la rénovation
Marais sud · Saint-PaulImmeubles de rapport des XVIIe et XVIIIe siècles, parcelles étroites et profondes, cours intérieures, caves voûtées, Village Saint-Paul et ses cours successives.Cœur du PSMV : escaliers, poutres et cheminées souvent repérés comme à conserver. Permis de démolir pour toute dépose. Accès par des rues étroites sans place de livraison.
Place des Vosges · BiragueLe plus ancien ensemble ordonnancé de Paris (1605-1612) : brique, pierre, arcades, toitures d’ardoise. Hôtels particuliers alentour, appartements de grande hauteur sous plafond.Immeubles classés ou inscrits : la DRAC entre dans le circuit et les entreprises doivent être qualifiées. Rien de visible ne change, y compris côté cour. Délais à compter en mois, pas en semaines.
Île Saint-LouisLotissement homogène de 1614-1664 conduit par Louis Le Vau : façades de pierre, hôtels particuliers (Lambert, Lauzun), appartements avec poutres apparentes et vue sur Seine.Avis de l’ABF sur tout l’extérieur, pas de climatisation ni de fenêtre de toit visible. Copropriétés de 6 à 12 lots, rarement d’ascenseur : logistique de chantier à négocier avec les voisins autant qu’avec le syndic.
Saint-Gervais · Hôtel de VilleLe seul secteur vraiment haussmannien du 4e : la percée de la rue de Rivoli (1850) et les immeubles de rapport du Second Empire, plus hauts, avec balcons filants et cages d’escalier en pierre.Plans plus réguliers, murs d’équerre, ascenseur plus fréquent : les chantiers y ressemblent à ceux du reste de Paris. Les façades restent protégées.
Beaubourg · ArsenalAu nord, les abords du Centre Pompidou et les immeubles reconstruits dans les années 1970 ; à l’est, l’Arsenal et le boulevard Bourdon, plus XIXe, en limite de Bastille.Moins de patrimoine à conserver, plus de liberté sur les plans. L’isolation phonique, les menuiseries et la rénovation énergétique passent devant la restauration.

Les visites conseil ont lieu sur place, dans l’appartement. Voir aussi le guide de la rénovation haussmannienne et la réalisation complète du 80 m² du Marais.

Comprendre le bâti

Ce que le 4e a de particulier

Un Paris d’avant Haussmann. Le baron a percé la rue de Rivoli et dégagé l’Hôtel de Ville, mais il n’a pas touché au cœur du Marais. C’est ce qui en fait l’arrondissement le plus ancien de la ville : hôtels particuliers entre cour et jardin, immeubles de rapport des XVIIe et XVIIIe siècles, parcelles étroites héritées du Moyen Âge. Les appartements y sont rarement réguliers, souvent traversants, avec des murs qui n’ont jamais été d’équerre.

Le PSMV, et non le PLU. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais est né de la loi Malraux de 1962 ; le Marais fut l’un des tout premiers secteurs sauvegardés de France. Sur son périmètre, il remplace le PLU, et surtout il peut protéger l’intérieur : un escalier à balustres, des solives apparentes, une cheminée, une cave voûtée peuvent être repérés comme à conserver. Toute démolition, même intérieure, relève alors d’un permis de démolir. C’est la première chose à vérifier, avant même de dessiner.

Des planchers en bois. Pas de dalle béton : des solives de chêne et un remplissage, parfois d’origine. Cela change tout sur trois sujets — l’acoustique entre voisins, la charge admissible d’une chape ou d’une baignoire, et la planéité des sols. Dans le projet présenté ici, la dépose complète du sol et une chape isolée ont réglé les trois d’un coup.

Des copropriétés petites et des chantiers contraints. Six à douze lots, souvent sans ascenseur, dans des rues où aucun camion ne stationne. Tout monte par l’escalier, qu’il faut protéger s’il est ancien, et les horaires de chantier sont encadrés. Un planning réaliste dans le 4e n’est pas un planning parisien classique : il faut compter 10 à 15 % de temps en plus.

Les diagnostics. Plomb obligatoire avant 1949, amiante avant travaux pour tout immeuble antérieur à 1997 : dans le 4e, les deux s’appliquent presque toujours. Ils se font avant le chiffrage, jamais après, sous peine de voir le budget bouger en cours de chantier.

Budgets 2026

Combien coûte une rénovation à Paris 4e ?

Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour un appartement ancien du 4e. Ils intègrent la surcharge propre à l’arrondissement — accès, protection de l’existant, artisans habitués au bâti ancien — qui représente 10 à 15 % de plus que la moyenne parisienne.

NiveauBudget TTCPour un 80 m²Ce qui est compris
Rafraîchissement700 – 1 000 €/m²56 000 – 80 000 €Peintures, ponçage des parquets, électricité partielle, salle de bain remise à neuf
Rénovation complète1 500 – 1 900 €/m²120 000 – 152 000 €Tous corps d’état, cuisine et salle de bain neuves, électricité et plomberie aux normes — le niveau du projet présenté ici, à 1 600 €/m²
Patrimoniale1 900 – 2 600 €/m²152 000 – 208 000 €Restauration des poutres, tomettes, escalier, cheminées ; redistribution ; menuiseries sur mesure
Exception2 600 – 3 500 €/m²208 000 – 280 000 €Marbres et bois massifs, mobilier sur mesure dans toutes les pièces, domotique, travaux en immeuble classé

Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.

Comment ça se passe

Quatre étapes, un seul interlocuteur

01

Appel découverte

Gratuit · 10–20 min

Vous décrivez l’appartement et vos envies ; Teresa vous dit ce qui est faisable et par où commencer. Réserver →

02

Visite conseil

450 € · sur place

1h30 à 2 h : PSMV, structure, planchers, copropriété, diagnostics, potentiel et budget à trois niveaux. Rapport écrit sous 48 h. Les 450 € sont déduits des honoraires si vous confiez le projet à Teresa. Visite conseil · 450 € →

03

Conception

Plans · dossier PSMV · entreprises

Relevé, plans, choix des matériaux, dossier de copropriété et d’urbanisme, consultation et comparaison des entreprises.

04

Chantier

Suivi hebdomadaire

Coordination des artisans, visites de chantier, réception des travaux et levée des réserves.

La réalisation complète

Haussmannien 80 m² à Paris 4e, Le Marais →

Le guide

Ouvrir un mur porteur : prix, IPN, copropriété →

Honoraires

Prix d’un architecte pour une rénovation →
Architecte Paris 1er Architecte Paris 2e Architecte Paris 3e Architecte Paris 11e Architecte Paris 16e Toutes les zones d’intervention

En bref

Qui
Teresa Lombardo Architecte DPLG HMONP · Ordre n° 090922
Où
Paris 4e Marais sud, place des Vosges, Île Saint-Louis, Saint-Gervais, Beaubourg, Arsenal — et le 3e
Quoi
Rénovation complète d’appartement ancien Ouverture de mur porteur, cuisine ouverte, menuiseries sur mesure, dossier PSMV et ABF, suivi de chantier
Combien
Travaux 1 500–⁠2 600 €/m² Honoraires 10–⁠15 % HT · appel gratuit, audit 150 €, visite conseil 450 €
Contact
06 18 27 88 48 Écrire un e-mail

La réponse courte Rénover un appartement dans le 4e coûte 1 500 à 2 600 €/m² de travaux, 10 à 15 % de plus que la moyenne parisienne : rues étroites, immeubles sans ascenseur, PSMV et ABF. Le projet de 80 m² présenté ici s’est établi à 1 600 €/m², soit 128 000 € TTC honoraires compris, en cinq mois de chantier. Honoraires d’architecte : 10 à 15 % HT des travaux en mission complète.

Questions fréquentes

Rénover un appartement à Paris 4e

Comptez 700 à 1 000 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 500 à 1 900 €/m² pour une rénovation complète, 1 900 à 2 600 €/m² dès qu’il faut restaurer des éléments anciens — poutres, tomettes, escalier, cheminées — et au-delà de 2 600 €/m² pour une prestation d’exception. Le projet de 80 m² présenté sur cette page s’est établi à 1 600 €/m², soit 128 000 € TTC, honoraires compris, pour cinq mois de chantier. Les budgets sont supérieurs de 10 à 15 % à la moyenne parisienne : rues étroites, pas d’ascenseur, escaliers à balustres à protéger, tout monte à la main. Le premier appel découverte est gratuit ; la visite conseil sur place coûte 450 €, déduits des honoraires si vous confiez le projet à Teresa.

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais est l’un des tout premiers secteurs sauvegardés créés en France après la loi Malraux de 1962. Il couvre une grande partie des 3e et 4e arrondissements. Il remplace le PLU sur son périmètre et, contrairement à un PLU, il peut protéger l’intérieur des immeubles : escaliers anciens, poutres et solives apparentes, cheminées, menuiseries, caves voûtées peuvent être repérés comme à conserver. Deux conséquences concrètes : toute démolition, même intérieure, relève d’un permis de démolir, et les travaux passent par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Le point se vérifie dès l’esquisse, sur le document graphique du PSMV, avant tout chiffrage.

Oui, dans la plupart des cas, mais la procédure est plus exigeante qu’ailleurs. Les immeubles du Marais sont bâtis sur des murs de refend en pierre et des planchers bois, pas sur une structure béton : l’étude du bureau d’études structure porte autant sur la reprise de charge que sur la capacité du plancher à la recevoir. Il faut ensuite l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et, si le mur est repéré au PSMV, un permis de démolir. Pour le projet de 80 m² présenté ici, l’ouverture entre la cuisine et le séjour a demandé une note de calcul, la pose d’un IPN de 200 mm et trois mois de procédure, avec un vote favorable obtenu au premier passage en assemblée générale.

L’île entière est en secteur sauvegardé et la quasi-totalité des immeubles datent de son lotissement, entre 1614 et 1664, sous la direction de Louis Le Vau. Rien ne se voit depuis la rue sans avis de l’Architecte des Bâtiments de France : menuiseries, volets, garde-corps, zinc de toiture, et jamais de climatisation en façade ni de fenêtre de toit visible. À l’intérieur, les planchers bois, les poutres et les escaliers sont souvent protégés. Les immeubles n’ont presque jamais d’ascenseur et les copropriétés sont petites, six à douze lots : l’accord des voisins se joue autant en réunion qu’en assemblée générale.

La loi ne l’impose que pour les projets soumis à permis de construire au-delà de 150 m². Dans le 4e, l’architecte devient pourtant vite nécessaire pour une autre raison : le PSMV, le permis de démolir, l’avis de l’ABF et les planchers bois forment un enchaînement où une erreur de séquence coûte des semaines. S’y ajoute la logistique — rues étroites, pas de place de livraison, pas d’ascenseur, horaires de chantier limités — qui demande une coordination serrée des artisans. Une architecte DPLG inscrite à l’Ordre engage en outre sa responsabilité décennale sur ce qu’elle conçoit et suit.

La climatisation avec une unité visible en façade ou sur cour est refusée dans le périmètre du PSMV. Restent les solutions sans groupe apparent : unité en combles ou en cave avec gaines, rafraîchissement par plancher, ou climatiseur à condensation par eau. Les fenêtres de toit relèvent de la même logique : refusées sur les versants visibles depuis la rue, parfois acceptées côté cour avec un modèle encastré et un verre adapté, après avis de l’ABF. Les deux sujets se traitent avant l’achat du matériel, jamais après.

Dans tout l’arrondissement : le Marais sud autour de Saint-Paul et du Village Saint-Paul, la place des Vosges et la rue de Birague, l’Île Saint-Louis, Saint-Gervais et l’Hôtel de Ville, le secteur Beaubourg, et l’Arsenal côté Bastille. Elle intervient aussi dans le 3e — le haut Marais, Bretagne, Enfants-Rouges — ainsi que dans les 1er, 2e et 11e arrondissements. Les rendez-vous ont lieu sur place, dans l’appartement, ou en visioconférence.

Votre appartement à Paris 4e

Quatre siècles vous ont précédé.
Écrivons le chapitre suivant — appel découverte gratuit

Architecte DPLG HMONP : relevé, PSMV et permis de démolir, structure, dossier de copropriété, matériaux et suivi de chantier, avec une seule interlocutrice.

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