Architecte DPLG · HMONP · Paris 3e · Haut Marais, Archives, Enfants-Rouges, Temple, Arts-et-Métiers
Le PSMV du Marais, de l’hôtel particulier à l’atelier : architecte à Paris 3e
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 80 m² dans le Marais, Paris 4e
Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP, conçoit et suit la rénovation d’appartements anciens dans le 3e arrondissement — Archives, Enfants-Rouges, rue de Bretagne, Temple, Arts-et-Métiers —, pour 1 500 à 2 600 €/m² de travaux en rénovation complète ou patrimoniale. Une large partie du Haut Marais relève du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) du Marais, révisé en 2013 : il peut protéger un escalier, une boiserie ou un plafond peint jusque dans un logement. Entre l’hôtel particulier divisé en lots et l’atelier bâti dans sa cour au XIXe siècle, ni les règles ni les budgets ne sont les mêmes.
À savoir
Dans le PSMV, l’urbanisme entre dans l’appartement
Créé en 1964 et révisé par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013, le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais couvre 126 hectares des 3e et 4e arrondissements et y tient lieu de plan local d’urbanisme. Toute modification d’un élément qu’il protège demande une autorisation, travaux intérieurs compris, comme les aménagements dans les cours et jardins protégés. Les dossiers passent par l’Architecte des Bâtiments de France, dont l’accord fixe le calendrier.
Deux bâtis, deux méthodes
Hôtel particulier divisé ou atelier sur cour
Au XIXe siècle, cours et jardins des hôtels se sont peu à peu remplis d’ateliers, de hangars et d’entrepôts — textile, cuir, bois, métal —, si bien qu’une même adresse réunit parfois les deux.
L’appartement dans un hôtel particulier
- Un étage noble haut sous plafond, des entresols et des combles plus bas : la division en appartements a découpé des volumes pensés pour un seul propriétaire.
- Un grand escalier, des boiseries, une cheminée ou un plafond peint parfois repérés au PSMV, à restaurer plutôt qu’à déplacer.
- Des planchers bois à solives, qui imposent des chapes légères et une étude acoustique entre voisins.
- Une cour ou un jardin parfois protégés : un équipement technique posé dehors y demande une autorisation.
Le logement dans un ancien atelier
- Des volumes ouverts, parfois une verrière, des poteaux et des poutres apparents : un plan libre à cloisonner plutôt qu’à défaire.
- Un lot parfois encore décrit comme local d’activité : changement de destination à prévoir et règlement de copropriété à lire.
- Des réseaux presque tous à créer — eau, évacuations, ventilation — et une isolation thermique et phonique à construire.
- Une protection possible, là aussi : depuis la révision de 2013, la liste des immeubles protégés n’est plus bornée à une époque.
Rue par rue
D’une rue à l’autre, un autre Marais
Rue Vieille-du-Temple et rue des Francs-Bourgeois, côté 3e
Le Marais des grands hôtels : Soubise et Rohan, réunis aux Archives nationales, et le musée Carnavalet un peu plus à l’est. Appartements découpés dans d’anciens hôtels ou des maisons à boutique, cours pavées, escaliers anciens. Pour le Marais sud, voir la page architecte Paris 4e.
Rue Charlot, rue de Saintonge, rue de Normandie, rue de Poitou
Leur tracé vient du projet de place de France, une place en hémicycle d’où devaient rayonner huit rues ; abandonné, il a tout de même lancé l’urbanisation du quartier. Immeubles à cour, ateliers glissés au XIXe siècle dans les cours et les anciens jardins, lots de toutes tailles.
Rue de Bretagne et marché des Enfants-Rouges
La rue commerçante du Haut Marais, issue du même projet. Logements au-dessus des boutiques, livraisons tôt le matin : l’isolation phonique des fenêtres compte autant que la distribution.
Square du Temple et Carreau du Temple
Un square de l’époque haussmannienne, la halle de fer et de verre du Carreau, des immeubles de rapport aux plans plus réguliers. Murs plus droits, hauteurs plus constantes : la rénovation y suit une logique d’immeuble de rapport. Reste à vérifier si l’adresse relève du PSMV ou des seuls abords d’un monument.
Rue de Montmorency et rue au Maire
Un tissu ancien, en parcelles étroites : au 51 rue de Montmorency, une maison de 1407 passe pour la plus ancienne maison particulière de Paris. Petits lots, escaliers raides, murs épais et rarement d’équerre.
Conservatoire national des arts et métiers, rue Saint-Martin
L’ancien prieuré Saint-Martin-des-Champs est hors du périmètre du PSMV. Hors PSMV, les immeubles relèvent du PLU de Paris, avec l’accord de l’ABF pour ce qui se voit dans les abords des monuments.
Budgets 2026
Restaurer ou remplacer : le budget d’un 60 m² sous PSMV
Prix indicatifs TTC des travaux, hors honoraires d’architecte, pour un appartement ancien du 3e en 2026.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 60 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 700 – 1 000 €/m² | 42 000 – 60 000 € | Peintures, ponçage des parquets, électricité remise en sécurité, salle d’eau rafraîchie, sans toucher aux éléments repérés. |
| Rénovation complète | 1 500 – 1 900 €/m² | 90 000 – 114 000 € | Tous corps d’état : électricité et plomberie neuves, cuisine et salle de bains refaites, chape légère sur plancher bois, isolation phonique. |
| Patrimoniale | 1 900 – 2 600 €/m² | 114 000 – 156 000 € | Restauration des éléments repérés au PSMV — escalier, boiseries, plafond à la française, cheminée — avec dossier d’autorisation et artisans spécialisés. |
| Exception | 2 600 – 3 500 €/m² | 156 000 – 210 000 € | Matériaux nobles, menuiseries et rangements sur mesure, verrière d’atelier restaurée, décors peints repris par des restaurateurs. |
Le dossier d’autorisation exigé par le PSMV se prépare pendant les études, avant la consultation des entreprises : c’est lui qui fixe ce qui sera restauré, donc une part du chiffrage. Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
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Notaires · 2e trimestre 2026
Un an de baisse : négocier avec le PSMV en tête
Paris 3e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
12 420 €/m²
−2,7 % en un an (12 760 €/m² au 2e trimestre 2025)
4e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Selon les notaires, l’appartement ancien s’échangeait à 12 420 €/m² au 2e trimestre 2026 dans le 3e, contre 12 760 €/m² un an plus tôt, soit −2,7 %. Il reste le quatrième arrondissement le plus cher de Paris, juste derrière le 4e voisin, à 12 760 €/m² au même trimestre.
Pour qui achète pour rénover, ce repli laisse un peu de marge à la négociation, à condition de savoir ce que coûtera l’appartement une fois le PSMV lu : un escalier protégé à restaurer, des fenêtres à refaire au dessin d’origine ou un dossier d’autorisation de plus se chiffrent avant l’offre. Entre un appartement d’hôtel particulier et un atelier sur cour, le prix au mètre carré peut être proche et le budget de travaux très différent.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Questions fréquentes
Les questions qui reviennent dans le 3e
Ceux que le plan repère pour leurs qualités : un escalier ancien et sa rampe, des boiseries, un plafond peint, une cheminée. Le Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient ou suppriment un élément architectural ou décoratif protégé par un PSMV. Le reste de l’appartement suit les règles ordinaires, sauf si le plan protège l’immeuble entier : d’où l’intérêt de lire la légende avant de dessiner.
Le PSMV ne couvre pas tout le 3e : l’ancien prieuré Saint-Martin-des-Champs, aujourd’hui Conservatoire national des arts et métiers, est par exemple en dehors. Le plan et sa légende se consultent sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris. Pour un cas précis, l’UDAP de Paris est l’interlocuteur pour consulter l’Architecte des Bâtiments de France, avant même un compromis.
Comptez 1 500 à 1 900 €/m² TTC pour une rénovation complète et 1 900 à 2 600 €/m² dès qu’il faut restaurer escalier, boiseries, plafonds ou cheminées, hors honoraires ; un rafraîchissement se situe entre 700 et 1 000 €/m². Pour comparaison, l’appartement de 80 m² rénové par Teresa Lombardo dans le Marais, côté 4e, a coûté 128 000 € TTC honoraires compris, en cinq mois.
C’est possible, sous trois conditions. Le changement de destination d’un local d’activité en logement demande une déclaration préalable, ou un permis de construire si la façade ou la structure porteuse change. Dans le PSMV, l’Architecte des Bâtiments de France doit donner son accord, et le bâtiment lui-même peut être protégé. Enfin, le règlement de copropriété doit admettre l’habitation : il se lit avant la promesse, pas après.
Si le mur n’est pas un élément protégé et si la structure le permet, oui. Il faut d’abord vérifier la légende du PSMV, puis faire établir une note de calcul par un bureau d’études structure, car planchers bois et murs anciens ne se comportent pas comme du béton. L’assemblée générale vote ensuite, en général à la majorité de l’article 25. Le guide ouvrir un mur porteur détaille chaque étape.
La Ville de Paris indique, à titre indicatif, un délai souvent de 2 mois pour une déclaration préalable et de 4 mois pour un permis de construire, l’ABF étant consulté ; il ne court qu’une fois le dossier complet. En amont, comptez 2 à 3 mois d’études et de devis, plus le délai d’une assemblée générale si la copropriété doit voter, puis 3 à 6 mois de chantier pour une rénovation complète.
Votre appartement à Paris 3e
Avant de dessiner, lire la légende du plan.
Ensuite, le projet — appel découverte gratuit
10 à 20 minutes avec Teresa Lombardo pour situer l’adresse dans le PSMV, repérer ce qui peut être protégé et poser les questions utiles avant l’achat ou le chantier.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h