Architecte DPLG · HMONP · Paris 1er · Palais-Royal, Rivoli, Les Halles, Saint-Germain-l’Auxerrois, place Dauphine
Entre Louvre, Halles et Palais-Royal, rénover à Paris 1er
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement haussmannien de 60 m², Paris 8e
Dans le 1er arrondissement, du Palais-Royal aux Halles et de la rue de Rivoli à la place Dauphine, Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP, conçoit et suit la rénovation d’appartements anciens : comptez de 1 500 à 2 600 €/m² de travaux pour une rénovation complète ou patrimoniale. Les surfaces y sont petites ou moyennes, beaucoup d’acheteurs y cherchent un pied-à-terre, et les immeubles des XVIIe, XVIIIe et XIXe siècles n’ont pas été pensés pour une cuisine ouverte ni pour une seconde salle d’eau. Presque chaque adresse se trouve dans les abords d’un monument historique : Louvre, Palais-Royal, Saint-Germain-l’Auxerrois, Sainte-Chapelle. Ici, autorisations et logistique de chantier pèsent autant que le plan.
Repères
Quatre siècles de chantiers, une contrainte par époque
Dans le 1er, la date d’un immeuble annonce déjà ce qu’on pourra y faire, et par quelle porte passera le dossier.
1607
La place Dauphine
Henri IV cède le terrain à Achille de Harlay, chargé d’aménager la pointe de l’île de la Cité. Les maisons suivent un même modèle : boutiques sous arcades, deux étages de brique et de pierre, comble d’ardoise. Deux seulement, à l’entrée côté Pont-Neuf, ont gardé leur aspect d’origine ; les autres ont été remaniées, et c’est ce bâti composite que l’on rénove aujourd’hui.
1699
La place Vendôme
Jules Hardouin-Mansart dessine toutes les façades de la place ; chaque acquéreur bâtit ensuite son hôtel derrière, avec son propre architecte. Un extérieur d’un seul dessin, des intérieurs de mains différentes. Les façades sont protégées hôtel par hôtel, dès 1862 pour celle du n° 9.
1780–1784
Les galeries du Palais-Royal
Les Orléans lancent une opération immobilière autour du jardin. Victor Louis élève les immeubles des galeries de Valois, de Montpensier et de Beaujolais : boutiques en bas, logements au-dessus. Leurs façades sur rue et sur jardin et leurs toitures sont classées monuments historiques depuis la fin des années 1920.
1802
Les arcades de Rivoli
Un décret de 1801 ordonne la percée, les démolitions commencent l’année suivante. Percier et Fontaine fixent une façade commune : arcades et entresol, balcons de fer forgé au premier, second étage plus bas, attique à balustrade, pierre obligatoire. Boucheries, métiers à four et artisans au marteau sont proscrits, les enseignes interdites sous les arcades. Ce dessin est tenu jusqu’à la rue du Louvre.
1852–2016
Des Halles de Baltard à la Canopée
Dix pavillons de fer et de verre bâtis de 1852 à 1870, deux autres en 1936, démolis de 1971 à 1973. Le Forum ouvre en 1979 ; la Canopée de Patrick Berger et Jacques Anziutti est inaugurée le 5 avril 2016. Autour, beaucoup d’immeubles anciens sont restés, serrés le long de rues piétonnes.
2024
La zone à trafic limité
Depuis le 4 novembre 2024, le 1er fait partie de la zone à trafic limité de Paris Centre : le transit y est interdit, livraisons et interventions professionnelles restent autorisées. Un chantier s’y organise comme une destination, jamais comme un passage.
Six adresses
L’adresse décide du projet et du chantier
Rues de Montpensier, de Valois et de Beaujolais
Au-dessus des galeries du Palais-Royal, des appartements côté jardin ou côté rue, certains en entresol : Colette vivait à l’entresol du 9 rue de Beaujolais. Hauteurs d’étage inégales, fenêtres et toitures protégées : le projet se dessine de l’intérieur, sans rien changer à ce qui se voit.
Rue de Rivoli et rue de Castiglione
Des boutiques sous les arcades et, au-dessus, des appartements dont les fenêtres appartiennent à une façade commune : on les change au dessin de l’ensemble. Rivoli est réservée aux bus, taxis, vélos et livraisons ; les artisans en déplacement professionnel y circulent, mais une benne ou un échafaudage demande une emprise sur l’espace public.
Place Dauphine, quai de l’Horloge, quai des Orfèvres
Le sol de la place est inscrit monument historique depuis 1950, plusieurs immeubles qui la bordent le sont aussi, et le secteur est en site inscrit depuis 1975. Derrière des façades souvent reprises, attendez-vous à des planchers bois, à des murs épais et à un escalier ancien à protéger pendant les travaux.
Rue Saint-Honoré et rue de Richelieu
Le Paris d’avant Haussmann : parcelles étroites et profondes, cours successives, boutiques en rez-de-chaussée, immeubles des XVIIe et XVIIIe siècles. L’escalier, souvent en bois, se protège du premier au dernier jour ; quand un ascenseur existe, il est en général trop petit pour une plaque de plâtre de 2,50 m, qui monte alors par l’escalier.
Les Halles, autour du Forum et de la Canopée
Immeubles anciens le long de rues piétonnes, petits lots au-dessus des commerces, animation jusque tard le soir. L’isolation phonique des fenêtres et des planchers compte autant que la cuisine. Pour les plus petites surfaces, voir le guide pour rénover un studio à Paris.
Autour de Saint-Germain-l’Auxerrois
Face à la colonnade du Louvre, un quartier resserré d’immeubles anciens, à deux pas de l’église et du musée : fenêtres, volets et devantures y passent par l’accord de l’ABF. À l’intérieur, un relevé précis précède le chiffrage, car les murs y sont rarement d’équerre.
À savoir
Pas de plan de sauvegarde, mais l’ABF presque partout
Le 1er n’a pas de plan de sauvegarde comme le Marais : l’urbanisme n’y encadre pas l’intérieur d’un appartement non protégé, et c’est la copropriété qui vote dès qu’un mur porteur, une gaine ou une colonne est touché. Dehors, c’est l’inverse : dans les abords d’un monument historique, une fenêtre, un volet ou un garde-corps demande une déclaration préalable et l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, souvent 2 mois d’instruction selon la Ville de Paris. Sur un immeuble lui-même classé, l’autorisation vient du préfet de région.
Marché · notaires
Le prix d’un pied-à-terre et celui de ses travaux
Paris 1er · appartements anciens · 2e trimestre 2026
11 840 €/m²
+0,1 % en un an (11 830 €/m² au 2e trimestre 2025)
5e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Selon les notaires, l’appartement ancien s’échangeait à 11 840 €/m² au 2e trimestre 2026 dans le 1er, au même niveau qu’un an plus tôt (+0,1 %), ce qui le place au 5e rang des arrondissements les plus chers. Cette moyenne réunit des biens qui n’ont rien en commun : un deux-pièces au-dessus d’une rue piétonne des Halles, un étage au-dessus des arcades de Rivoli, un appartement sur le jardin du Palais-Royal. Pour qui achète pour rénover, les travaux représentent d’un huitième à un peu plus d’un cinquième du prix au mètre carré selon le niveau de finition : un poste à chiffrer avant l’offre, pas après.
C’est aussi un marché de pied-à-terre : selon l’Insee, 18,9 % des logements du 1er étaient des résidences secondaires en 2017, l’une des parts les plus élevées de Paris. Un propriétaire qui vit loin suit rarement son chantier au quotidien ; en mission complète, il n’a qu’un interlocuteur pour la copropriété, l’ABF et les entreprises.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Budgets 2026
Pour un 45 m² du 1er, quatre niveaux de travaux
Prix TTC hors honoraires, pour un appartement ancien du centre : ce qui distingue un niveau du suivant.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 45 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 700 – 1 000 €/m² | 31 500 – 45 000 € | Peintures, ponçage et vitrification du parquet, électricité remise en sécurité, salle d’eau rafraîchie sans déplacer les évacuations. |
| Rénovation complète | 1 500 – 1 900 €/m² | 67 500 – 85 500 € | Tous corps d’état : électricité et plomberie refaites, cuisine et salle d’eau neuves, isolation phonique sous parquet, protection de l’escalier commun pendant le chantier. |
| Patrimoniale | 1 900 – 2 600 €/m² | 85 500 – 117 000 € | Restauration des parquets anciens, moulures, cheminées et poutres ; fenêtres en bois refaites au dessin d’origine avec l’accord de l’ABF ; redistribution sur plancher bois. |
| Exception | 2 600 – 3 500 €/m² | 117 000 – 157 500 € | Menuiseries, rangements et mobilier dessinés sur mesure dans chaque pièce, matériaux nobles, domotique, décors repris par des artisans spécialisés. |
Quand une benne, un échafaudage ou un monte-matériaux occupe la voie publique, la Ville de Paris perçoit une redevance d’occupation : à prévoir au budget, comme la protection des parties communes. Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Questions fréquentes
Rénover un appartement à Paris 1er
Comptez 1 500 à 1 900 €/m² TTC pour une rénovation complète et 1 900 à 2 600 €/m² quand il faut restaurer parquets, cheminées, moulures ou fenêtres anciennes, hors honoraires. Un rafraîchissement se situe entre 700 et 1 000 €/m², une prestation d’exception au-delà de 2 600 €/m². En mission complète, les honoraires de Teresa Lombardo représentent 10 à 15 % HT des travaux ; le guide des prix de rénovation au m² compare les arrondissements.
Oui. Remplacer des fenêtres modifie l’aspect extérieur : il faut une déclaration préalable, et la rue, qui longe le Louvre et les Tuileries, se trouve dans leurs abords, où l’Architecte des Bâtiments de France doit donner son accord. Sur une façade dessinée d’un seul trait par Percier et Fontaine, le dossier doit montrer que la menuiserie neuve reprend le dessin commun : partitions, profils, teinte. La Ville de Paris compte souvent 2 mois d’instruction.
Les immeubles qui bordent le jardin, élevés par Victor Louis et achevés en 1784, ont leurs façades sur rue et sur jardin et leurs toitures classées monuments historiques, par des actes de 1926 à 1928 selon les adresses. Fenêtres, persiennes et couverture relèvent donc d’une autorisation du préfet de région. Les notices du ministère de la Culture visent les façades et les toitures, pas les intérieurs : cuisine, salle de bains et électricité se traitent comme ailleurs, avec l’accord de la copropriété pour ce qui touche aux parties communes.
Il se prépare dehors avant de commencer dedans. Une benne, un échafaudage ou une base-vie sur la voie publique demandent une emprise, à solliciter auprès de la Ville de Paris au moins un mois avant, avec une redevance. La zone à trafic limité de Paris Centre interdit le transit depuis novembre 2024 mais laisse entrer livraisons et interventions professionnelles. Restent les rues piétonnes, l’escalier commun à protéger et les horaires fixés par le règlement de copropriété.
En ordre de grandeur, 2 à 3 mois d’études, de devis et d’autorisations, puis 3 à 6 mois de chantier selon la surface. Ajoutez le délai d’une assemblée générale si la copropriété doit voter, et l’instruction d’une déclaration préalable si une fenêtre ou un volet change. Pour un propriétaire qui vit loin, l’audit visio à 150 € (45 à 60 minutes sur plans, photos et diagnostics) permet de cadrer le projet avant toute visite.
La loi ne l’impose pas pour des travaux intérieurs : l’architecte n’est obligatoire que pour un permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher, cas rare pour un appartement. Dans le 1er, son rôle tient surtout à l’enchaînement : relevé d’un bâti ancien, accord de l’ABF pour l’extérieur, dossier de copropriété, coordination des entreprises là où le stationnement est rare. Le premier rendez-vous commence par un appel découverte gratuit de 10 à 20 minutes.
Votre appartement à Paris 1er
Au centre de Paris, chaque façade a son gardien.
Le dossier se prépare en amont — appel découverte gratuit
10 à 20 minutes au téléphone avec Teresa Lombardo : protections de l’adresse, copropriété, logistique du chantier et ordre de grandeur du budget.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h