Architecte DPLG · HMONP · Paris 7e · Faubourg Saint-Germain, Invalides, Gros-Caillou, Champ-de-Mars
Paris 7e : ce que le plan de sauvegarde change chez vous
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement haussmannien de 60 m², Paris 8e
Rénover un appartement dans le 7e arrondissement de Paris coûte de 1 600 à 2 800 €/m² de travaux, hors honoraires. Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, y intervient dans le faubourg Saint-Germain, rues de Varenne, de Grenelle et du Bac, aux Invalides, au Gros-Caillou et aux abords du Champ-de-Mars. À l’est, le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) couvre 194 hectares : l’Architecte des Bâtiments de France y donne son accord sur les autorisations, et la protection peut s’étendre à un escalier, à des lambris ou à un plafond décoré, à l’intérieur même des logements. À l’ouest, les immeubles de 1900 à 1930 suivent d’autres règles.
PSMV ou pas
Mêmes travaux, deux régimes : l’est et l’ouest du 7e
Le plan de sauvegarde du 7e couvre 194 hectares, un peu moins de la moitié de l’arrondissement : toute la partie est, jusqu’aux Invalides. Le Gros-Caillou et les abords du Champ-de-Mars relèvent du PLU de Paris.
| Travaux | Est du 7e, dans le PSMV | Ouest du 7e, hors PSMV |
|---|---|---|
| Fenêtres, volets, garde-corps | Déclaration préalable et accord de l’Architecte des Bâtiments de France, qui examine dessin, matériau et teinte | Déclaration préalable ; accord de l’ABF si l’immeuble est dans les abords d’un monument historique, comme les Invalides ou le 29 avenue Rapp |
| Escalier, lambris, cheminée, plafond décoré | Autorisation préalable s’ils sont protégés par le plan : le PSMV peut protéger des éléments intérieurs | Pas de protection d’urbanisme à l’intérieur, sauf immeuble lui-même protégé au titre des monuments historiques ; l’escalier commun relève de la copropriété |
| Cloison, mur porteur, trémie | Étude de structure et vote de la copropriété, comme ailleurs ; pour un immeuble protégé, examen par l’ABF des transformations intérieures | Note de calcul d’un bureau d’études et accord de l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25 |
| Cour, jardin, extension | Les cours d’hôtels repérées par le plan sont inconstructibles : ni extension ni verrière | Règles du PLU de Paris, et accord de la copropriété sur ses parties communes |
| Climatisation, ventilation | Tout appareil visible relève d’une déclaration préalable et de l’accord de l’ABF | Déclaration préalable pour un appareil visible en façade ; règlement de copropriété pour la cour et la toiture |
| Cuisine, salles de bains | Colonnes, acoustique et règlement de copropriété, en conservant les décors protégés de la pièce | Colonnes, acoustique et règlement de copropriété, comme partout à Paris |
La catégorie de chaque immeuble se lit sur le document graphique du plan : monument historique, immeuble à conserver, façade à conserver, immeuble non protégé. C’est la première vérification, avant même la visite.
Repères
Quel immeuble, quelle époque : le 7e en six dates
Trois siècles se superposent dans le 7e : hôtels du faubourg, immeubles des percées haussmanniennes, puis immeubles du début du XXe siècle autour du Champ-de-Mars.
1670–1708
Les Invalides
Ordonnance royale en 1670, chantier ouvert en 1671 par Libéral Bruant, dôme de Jules Hardouin-Mansart achevé en 1708. L’ensemble, classé monument historique, est compris dans le PSMV, sans son esplanade.
1722–1730
Les hôtels de la rue de Varenne
L’hôtel de Matignon, au 57, est bâti de 1722 à 1724 par Jean Courtonne ; l’hôtel Biron, au 77, est achevé en 1730. Avec leurs cours et leurs jardins de trois hectares chacun, ces hôtels ont fixé la trame aérée de l’est du 7e.
1855–1877
Le boulevard Saint-Germain
Engagé en 1855, achevé dans sa partie centrale en 1877, il fait disparaître plusieurs hôtels anciens du faubourg. Ses immeubles de rapport en pierre de taille apportent au 7e des plans haussmanniens, réguliers et superposés.
1900–1901
Le 29 avenue Rapp
Jules Lavirotte construit cet immeuble Art nouveau à partir de 1900, avec les céramiques d’Alexandre Bigot ; il remporte le concours de façades de la Ville de Paris en 1901. Façade et toiture sont inscrites monument historique depuis 1964.
1900–1930
Les bords du Champ-de-Mars
Le Champ-de-Mars perd de sa largeur au profit des immeubles des avenues Élisée-Reclus et Émile-Deschanel, tandis que Jean-Camille Formigé et Jean Claude Nicolas Forestier le réaménagent. Avenue de Suffren, avenue de La Bourdonnais, avenue Rapp : les immeubles de cette période offrent de grands volumes et des pièces de réception.
1972–2016
Le secteur sauvegardé
Créé en 1972, doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en 1991, il a été révisé : le PSMV en vigueur depuis 2016 encadre l’aspect des immeubles, leurs cours et une partie de leurs intérieurs.
Notaires · 2e trimestre 2026
Où pèse vraiment le coût d’un projet dans le 7e
Paris 7e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
13 010 €/m²
+1,4 % en un an (12 830 €/m² au 2e trimestre 2025)
2e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Avec 13 010 € le mètre carré pour un appartement ancien au 2e trimestre 2026 selon les notaires, contre 12 830 € un an plus tôt, le 7e est le deuxième arrondissement le plus cher de Paris, derrière le 6e (13 980 €/m²) et devant le 4e (12 760 €/m²) ; le 15e voisin reste à 8 780 €/m².
Rapporté à ce prix d’achat, le budget de travaux pèse peu, même pour un grand appartement à restaurer. Le coût le plus lourd est souvent ailleurs : le temps d’un dossier soumis à l’ABF et d’un vote d’assemblée générale, ou l’achat d’un plan qu’on ne pourra pas transformer, avec un escalier protégé, une cour inconstructible ou des lambris à conserver. Ce risque se mesure avant l’offre, lors d’un premier rendez-vous sur place.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Budgets 2026
Budgets pour un grand appartement familial de 120 m²
Montants TTC, hors honoraires d’architecte. Dans le PSMV, la restauration des éléments protégés peut faire glisser le projet vers le niveau patrimonial.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 120 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 800 – 1 100 €/m² | 96 000 – 132 000 € | Peintures, ponçage des parquets en point de Hongrie ou à panneaux, électricité reprise par endroits, salle de bains rafraîchie. |
| Rénovation complète | 1 600 – 2 000 €/m² | 192 000 – 240 000 € | Tous corps d’état : réseaux refaits, cuisine et salles de bains neuves, isolation phonique, dossier de copropriété et autorisations d’urbanisme. |
| Patrimoniale | 2 000 – 2 800 €/m² | 240 000 – 336 000 € | Lambris, cheminées, corniches et parquets restaurés, plan redistribué autour des éléments protégés, menuiseries extérieures soumises à l’accord de l’ABF. |
| Exception | 2 800 – 3 800 €/m² | 336 000 – 456 000 € | Décors confiés à des artisans spécialisés, sur-mesure dans chaque pièce, domotique : le niveau des appartements de réception et des hôtels particuliers. |
Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Votre immeuble est-il dans le PSMV ?
Dix à vingt minutes au téléphone suffisent pour situer l’adresse et savoir par quelle autorisation commencer.
Avant l’offre
Lire l’immeuble autant que l’annonce, avant de faire une offre
Situer l’adresse
Dans le PSMV ou en dehors ? Le périmètre couvre l’est de l’arrondissement jusqu’aux Invalides, ainsi que les îlots qui bordent le boulevard des Invalides côté ouest, de la rue de Sèvres à l’église Saint-François-Xavier.
Lire la catégorie de l’immeuble
Monument historique, immeuble à conserver, façade à conserver, immeuble non protégé, construction dont la démolition peut être imposée : chaque catégorie laisse une marge de manœuvre différente.
Inventorier l’intérieur
Escalier, lambris, cheminées, plafonds décorés, parquets anciens : tout se photographie et se relève avant de dessiner. Ce qui est protégé se conserve ou se restaure, et le plan se compose autour.
Consulter l’ABF en amont
L’unité départementale de l’architecture et du patrimoine de Paris conseille les porteurs de projet : présenter une esquisse avant de déposer la demande limite les allers-retours.
Lire la copropriété
Règlement, procès-verbaux des dernières assemblées, travaux votés : un mur porteur, une trémie ou des menuiseries passent par un vote, en général à la majorité de l’article 25. Dans le Marais, l’autre secteur parisien à plan de sauvegarde, l’ouverture du mur porteur de l’appartement de 80 m² rénové par Teresa a été votée au premier passage.
Exiger les diagnostics
Plomb pour tout immeuble d’avant 1949, amiante avant travaux pour tout immeuble d’avant le 1er juillet 1997 : ils concernent la plupart des immeubles du 7e et se font avant le chiffrage.
En bref
- Qui
- Teresa Lombardo Architecte DPLG HMONP · Ordre n° 090922
- Où
- Paris 7e Faubourg Saint-Germain, Invalides, Gros-Caillou, École-Militaire, Champ-de-Mars
- Quoi
- Rénovation d’appartements anciens et familiaux Dossier PSMV et ABF, copropriété, structure, restauration des décors, suivi de chantier
- Combien
- Travaux 1 600–2 800 €/m² Honoraires 10–15 % HT · appel gratuit, audit 150 €, visite conseil 450 €
- Contact
- 06 18 27 88 48 Écrire un e-mail
La réponse courte Comptez 1 600 à 2 800 €/m² de travaux, hors honoraires d’architecte (10 à 15 % HT en mission complète). Dans le PSMV, à l’est, certains travaux intérieurs sont aussi soumis à autorisation, avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.
Questions fréquentes
Rénover un appartement à Paris 7e
Pour un rafraîchissement, prévoyez 800 à 1 100 €/m² ; pour une rénovation complète, 1 600 à 2 000 €/m² ; pour restaurer lambris, cheminées, corniches ou parquets anciens, 2 000 à 2 800 €/m² ; au-delà, 2 800 à 3 800 €/m² pour une prestation d’exception. Ces prix s’entendent TTC, hors honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète. Dans le PSMV, prévoyez aussi le temps des autorisations.
Le plan de sauvegarde et de mise en valeur couvre 194 hectares : toute la partie est de l’arrondissement, avec les rues du Bac et de Varenne, la rue de Grenelle ou la rue de l’Université dans leur partie est, jusqu’aux Invalides, esplanade exclue. S’y ajoutent les îlots qui bordent le boulevard des Invalides côté ouest, de la rue de Sèvres à Saint-François-Xavier. Le secteur sauvegardé date de 1972, le plan de 1991, sa révision de 2016. Les autorisations d’urbanisme y sont soumises à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.
Il peut les encadrer. Dans un site patrimonial remarquable, le code du patrimoine soumet à autorisation préalable les travaux sur les éléments d’architecture et de décoration protégés par le plan, y compris à l’intérieur des immeubles. Un escalier, des lambris, une cheminée ou un plafond décoré peuvent ainsi devoir être conservés ou restaurés. La marge de manœuvre dépend de la catégorie de l’immeuble sur le document graphique du plan : elle se vérifie avant d’acheter, pas au moment de déposer le dossier.
Le Gros-Caillou et les abords du Champ-de-Mars sont hors du PSMV. À l’intérieur, la rénovation suit les règles communes : copropriété, structure, acoustique. À l’extérieur, un immeuble situé dans les abords d’un monument historique relève de l’accord de l’ABF pour ses fenêtres et ses garde-corps ; le 29 avenue Rapp de Jules Lavirotte, dont la façade et la toiture sont inscrites depuis 1964, en est un. Les immeubles du début du XXe siècle, avec leurs pièces de réception, se prêtent à une redistribution, murs porteurs vérifiés.
Prévoyez deux à trois mois d’études, de devis et d’autorisations, puis trois à six mois de chantier pour une rénovation complète, selon la surface ; ce sont des ordres de grandeur. Dans le PSMV, l’instruction du dossier avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France et, le cas échéant, le vote d’une assemblée générale s’ajoutent à ce calendrier. Présenter une esquisse à l’ABF avant le dépôt limite les allers-retours.
Pas au sens de la loi : elle ne l’exige que pour un permis de construire portant sur plus de 150 m² de surface de plancher, ce qui arrive rarement dans un appartement. Dans le PSMV, l’architecte se justifie autrement : repérer ce que le plan protège, concevoir un projet qui puisse obtenir l’accord de l’ABF, présenter à l’assemblée générale un dossier clair, puis suivre des artisans capables de restaurer lambris et parquets anciens. L’appel découverte est gratuit ; la visite conseil sur place coûte 450 €, déduits des honoraires si le projet est confié à Teresa.
Votre appartement à Paris 7e
Avant de dessiner,
lisons le plan de sauvegarde — appel découverte gratuit
Architecte DPLG HMONP : lecture du PSMV, dossier pour l’ABF, copropriété, restauration des décors et suivi de chantier.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h