Architecte DPLG · HMONP · Paris 20e · Belleville, Ménilmontant, Charonne, Père-Lachaise, Gambetta
Une architecte pour les maisons, les villas et les ateliers de Paris 20e
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 70 m², Saint-Mandé
Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, accompagne à Paris 20e la rénovation d’appartements et de maisons : Belleville et Ménilmontant, Charonne et Saint-Blaise, le Père-Lachaise et Gambetta. Pour l’intérieur d’un logement, comptez en général 1 100 à 1 900 €/m² de travaux TTC, hors honoraires. Le 20e compte aussi des maisons de ville, des villas et des cités, bâties sur des pentes et parfois sur d’anciennes carrières de gypse. Rénover une maison n’y a rien à voir avec rénover un appartement en copropriété, et tout commence avant l’achat : sous-sol, statut de la voie, monuments voisins.
Avant d’acheter
Sur les pentes du 20e, juger le terrain avant la maison
Une maison de Charonne ou un atelier de Belleville s’évaluent d’abord sur le sol, le statut et les protections. La décoration viendra après.
Le sous-sol
On a extrait du gypse dans le 20e : la butte de la Campagne à Paris comble une ancienne carrière, exploitée jusqu’en 1875 puis remblayée avec des déblais de chantiers de voirie. Avant d’ajouter du poids (étage, extension, dalle), une étude de sol s’impose.
La pente et l’eau
Les eaux de Belleville, captées depuis le Moyen Âge, drainent le versant sud du plateau. Pièces semi-enterrées, murs adossés à la pente, caves : l’humidité se diagnostique avant tout choix d’enduit ou d’isolant.
Le niveau de la rue
Rue de Bagnolet, aux 134 et 136, deux maisons jumelles ont gardé des perrons surélevés depuis qu’on a abaissé la chaussée pour adoucir la pente. Seuils, accès et évacuations se règlent sur les niveaux réels, pas sur le plan.
Les monuments voisins
L’église Saint-Germain-de-Charonne est classée depuis 1923, les regards et galeries des eaux de Belleville depuis 2006. À moins de 500 m et en covisibilité, ce qui se voit de la rue relève de l’ABF.
Le statut de la voie et du lot
Dans une villa ou une cité, la voie peut être privée et la maison appartenir à une copropriété ou à une association de propriétaires : l’acte, le cahier des charges et le règlement disent ce que l’on peut changer.
La destination des ateliers
Villa Riberolle, une impasse pavée longe d’anciens ateliers industriels du XIXe siècle. Un atelier ne devient un logement qu’après un changement de destination, détaillé sur la page consacrée au 11e.
Les diagnostics
Plomb pour tout logement d’avant 1949, amiante avant travaux pour tout permis antérieur au 1er juillet 1997. L’audit visio à 150 € (45 à 60 minutes : plans, photos, diagnostics) permet de les lire avec Teresa avant de s’engager.
Maison ou copropriété
Une maison de ville n’est pas un appartement plus grand
Dans le 20e, on visite parfois le même week-end un deux-pièces de faubourg et une maison au fond d’une villa. La surface peut être la même ; le projet, non.
La maison de ville, la villa, le pavillon
- Le périmètre englobe tout : toiture, façades, gouttières, sous-sol et réseaux jusqu’à la rue.
- Pas d’assemblée générale pour un mur porteur, sauf copropriété ; la responsabilité de la structure revient au propriétaire.
- Agrandir reste possible, par extension, surélévation ou combles, selon la surface créée et les règles du PLU bioclimatique approuvé en novembre 2024.
- Façades et menuiseries passent par une déclaration préalable, et par l’ABF près d’un monument.
- L’isolation se pense sur l’enveloppe entière : murs, toiture, plancher bas sur cave ou sur terre-plein.
L’appartement en copropriété
- Le périmètre s’arrête aux murs : façade, toiture et parties communes relèvent du syndicat.
- Structure, colonnes et façade passent par l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25.
- Pas d’extension, sauf rachat d’une partie commune, couloir ou combles, voté en assemblée générale.
- Budget plus prévisible : l’enveloppe est donnée, seuls les sols et les réseaux réservent des surprises.
- Immeubles de faubourg, immeubles de rapport, HBM de l’entre-deux-guerres : chaque bâti s’isole et se redistribue à sa manière.
Enveloppes 2026
Des budgets pour l’intérieur, l’enveloppe d’une maison en plus
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour l’intérieur d’un logement ancien du 20e.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 55 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 850 €/m² | 33 000 – 46 750 € | Peintures, sols remis en état, électricité mise en sécurité, salle d’eau refaite à l’identique, cloisons inchangées. |
| Rénovation complète | 1 100 – 1 400 €/m² | 60 500 – 77 000 € | Tous corps d’état : électricité et plomberie neuves, cuisine ouverte, salle de bains redistribuée, doublage isolant des murs froids. |
| Haut de gamme | 1 400 – 1 900 €/m² | 77 000 – 104 500 € | Plan repensé, verrière d’atelier reprise, escalier ou mezzanine sur mesure, menuiseries bois ou acier dessinées pour le lieu. |
| Exception | 1 900 – 2 700 €/m² | 104 500 – 148 500 € | Matériaux massifs, mobilier intégré dans chaque pièce, éclairage architectural, domotique, finitions confiées à des artisans d’art. |
Pour une maison de ville, la toiture, les façades, le sous-sol et les réseaux extérieurs s’ajoutent à ces fourchettes, qui ne portent que sur l’intérieur. Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Notaires de Paris · 2e trimestre 2026
Avant-dernier du classement, devant le seul 19e
Paris 20e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
8 210 €/m²
+1,7 % en un an (8 070 €/m² au 2e trimestre 2025)
19e prix le plus élevé des 20 arrondissements
8 210 €/m² : c’est le prix de l’appartement ancien dans le 20e au 2e trimestre 2026 selon les notaires, contre 8 070 €/m² un an plus tôt. Seul le 19e (7 690 €/m²) est moins cher ; le 11e voisin atteint 9 500 €/m². Pour un acheteur qui rénove, les travaux pèsent donc relativement lourd : de plus d’un huitième à près d’un quart du prix d’achat au mètre carré, suivant la prestation retenue, davantage dans une maison dont l’enveloppe est à reprendre.
Cet indice ne couvre que les appartements anciens. Une maison de villa ou un atelier s’évalue hors de cette grille, sur l’état du bâti, la nature du sous-sol et ce que le PLU permet d’ajouter : c’est sur ces trois points que se joue l’écart avec un appartement du même quartier.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Lire le terrain
Belleville, Charonne, la Campagne à Paris : le sol commande le projet
Les quatre quartiers administratifs du 20e (Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise, Charonne) occupent pour l’essentiel les anciennes communes de Belleville et de Charonne, rattachées à Paris en 1860. Relief et histoire y dictent une partie du projet.
| Secteur | Ce qu’on y trouve | Ce que ça change pour le projet |
|---|---|---|
| Belleville, rue des Cascades | Une rue de 475 m qui grimpe le versant, maisons basses et immeubles, trois regards des eaux de Belleville aux 17, 39-41 et 42 | Abords de monuments classés ; murs de soutènement et humidité à diagnostiquer avant de choisir enduits et isolants |
| Charonne, rue Saint-Blaise | L’ancien village : église Saint-Germain-de-Charonne et son cimetière, rue pavée depuis la place des Grès, maisons de vignerons rue de Bagnolet, tours et logements sociaux récents alentour | Bâti très hétérogène d’une parcelle à l’autre ; accord de l’ABF autour de l’église ; diagnostics et budget à établir adresse par adresse |
| Villa Riberolle, près du Père-Lachaise | Impasse pavée bordée d’anciens ateliers industriels du XIXe siècle, en partie occupés par des artistes, jusqu’au mur du cimetière | Destination des locaux à vérifier, verrières à reprendre, isolation et chauffage à créer |
| Porte de Bagnolet, la Campagne à Paris | Lotissement à vocation sociale lancé en 1907 et achevé dans les années 1920 : près d’une centaine de pavillons en pierre ou en brique, d’un ou deux étages, sur une butte de remblais | Fondations et tassements à examiner avant toute extension ; déclaration préalable ou permis selon la surface créée |
Une maison, un atelier ou un deux-pièces à Belleville ?
Décrivez le lieu en 10 à 20 minutes : Teresa vous dit ce qui relève de la mairie, de la copropriété ou du seul chantier.
Questions fréquentes
Ce qu’on demande le plus sur le 20e
Pour l’intérieur, comptez 600 à 850 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 100 à 1 400 €/m² pour une rénovation complète, 1 400 à 1 900 €/m² pour un projet haut de gamme, 1 900 à 2 700 €/m² pour une prestation d’exception. Dans une maison, toiture, façades, sous-sol et réseaux jusqu’à la rue s’y ajoutent et se chiffrent après diagnostic. Honoraires : 6 à 8 % HT pour la conception, 10 à 15 % HT en mission complète (voir le prix d’un architecte).
Il faut surtout s’en informer. Une partie du 20e a été exploitée pour le gypse : la Campagne à Paris, par exemple, est bâtie sur une ancienne carrière remblayée. Demandez au vendeur les études de sol et l’historique des fissures, lisez l’état des risques annexé à la promesse, et faites réaliser une étude géotechnique avant toute surélévation ou extension. Une fissure ancienne et stabilisée n’a pas la portée d’un tassement actif : seul un suivi, ou l’avis d’un bureau d’études, permet de trancher.
Cela dépend de la surface créée. Dans Paris, zone urbaine du PLU, une extension de 5 à 40 m² relève d’une déclaration préalable, au-delà d’un permis de construire. Entre 20 et 40 m², le permis redevient obligatoire si la maison dépasse 150 m² après travaux, seuil à partir duquel l’architecte l’est aussi. Le PLU bioclimatique, approuvé en novembre 2024, fixe en outre des règles de hauteur et de pleine terre. Voir le guide de l’extension de maison.
Souvent, oui. À Paris, toute modification de façade passe par une déclaration préalable ; dans les abords d’un monument historique, à moins de 500 m et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France doit donner son accord. Or les regards des eaux de Belleville, rue des Cascades, sont classés depuis 2006, et l’église Saint-Germain-de-Charonne depuis 1923. Matériaux, teintes et dessin des menuiseries se discutent donc dès l’esquisse, avant toute commande.
Cela dépend de l’acte. La maison peut être un lot de copropriété, dépendre d’une association syndicale qui gère la voie privée et les réseaux, ou être pleinement indépendante. Dans les deux premiers cas, un cahier des charges ou un règlement peut encadrer clôtures, façades, hauteurs et travaux sur la voie, et certaines décisions passent par une assemblée. Ces documents se lisent avant l’offre : ils pèsent autant que le PLU sur ce que l’on pourra modifier.
Les repères valent d’abord pour un appartement : deux à trois mois de préparation (études, devis, autorisations), puis trois à six mois de travaux selon la surface. Une maison demande davantage dès qu’elle touche à l’enveloppe : toiture, façades, sous-sol. Côté mairie, prévoyez environ deux mois d’instruction pour une déclaration préalable, souvent quatre pour un permis de construire soumis à l’avis de l’ABF. Dans les rues en pente et les impasses étroites, l’accès des engins et le stockage se planifient avant la consultation des entreprises.
Oui. Le site consacre un guide à la rénovation d’une maison en meulière et un autre à l’extension de maison. Dans le 20e, la visite conseil sur place (450 €, 1 h 30 à 2 h, rapport écrit de 3 à 5 pages sous 48 h) fait le point sur la structure, le sous-sol, les autorisations et le budget ; les 450 € sont déduits des honoraires si le projet lui est confié.
Votre maison ou votre appartement à Paris 20e
Une maison se lit depuis la cave,
la visite commence par le terrain — appel découverte gratuit
Architecte DPLG HMONP : diagnostic du bâti, autorisations d’urbanisme, dossier de copropriété ou de villa, conception et suivi de chantier, avec une seule interlocutrice.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h