Achat de partie commune en copropriété : prix, vote et étapes

Un projet qui prolonge les caractéristiques de l’immeuble. La fermeture reprend le vocabulaire déjà présent dans la cage d’escalier : panneaux moulurés, corniche, baie en plein cintre, ferronnerie à volutes, laiton. À l’arrivée de l’escalier, une porte cintrée à deux vantaux en chêne massif ; sur la cage, une menuiserie fixe vitrée habillée d’une grille en ferronnerie, qui garde un second jour. L’escalier, ses marches en marbre, son tapis, sa rampe et les vitraux ne sont pas touchés. L’objectif : qu’après travaux, la fermeture paraisse d’origine.

L’ascenseur. Il s’ouvre désormais dans l’entrée privée. L’arrêt au 6e étage est réservé par clé et badge, après adaptation de la platine de commande par l’ascensoriste, aux frais du propriétaire, comme tout le reste de l’opération.

Avant l’assemblée, Teresa a présenté le projet au syndic, puis à l’architecte de la copropriété (parfois appelé architecte de l’immeuble), dont l’avis était requis. Le dossier remis réunissait onze pièces :

Le dossier fixait aussi les engagements du demandeur : prise en charge de tous les frais (travaux, architecte, bureau d’études structure, géomètre-expert, notaire et publicité foncière, syndic), protection et nettoyage des parties communes pendant le chantier, remise en état de toute dégradation.

En assemblée, c’est Teresa, architecte DPLG, qui a présenté le projet. Résultat : un vote à l’unanimité. Le propriétaire entretenait de très bonnes relations avec ses voisins, ce qui aide toujours.

Faut-il attendre l’assemblée annuelle ? Non : ici, une assemblée dédiée a été convoquée pour le projet. Depuis 2020, un copropriétaire peut aussi demander au syndic une assemblée à ses frais pour une question qui ne concerne que ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la loi de 1965).

Si la double majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille l’accord d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 25 (article 26-1). Cette passerelle ne s’applique pas quand l’unanimité est requise.

Pendant le chantier, les marches, le tapis, la rampe, la main courante et les vitraux sont protégés ; la rive de trémie reste tenue par un garde-corps provisoire jusqu’à la fermeture ; les gravats sont évacués selon les modalités convenues avec le syndic, dans les horaires du règlement de copropriété, et l’accès à l’escalier est maintenu en permanence. La porte, la menuiserie vitrée et la grille sont fabriquées en atelier avant le chantier : leur délai s’ajoute au calendrier.

La partie achetée devient privative : soit un nouveau lot, soit une extension de votre lot. Le géomètre-expert calcule les tantièmes correspondants, et l’assemblée vote la nouvelle répartition des charges en même temps que la vente, à la même majorité (article 11). Vos charges générales augmentent en proportion, celles d’ascenseur selon la clé de répartition retenue.

Le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété est publié avec l’acte de vente. C’est lui que consulteront le notaire et l’acquéreur si vous revendez : conservez-le avec le procès-verbal d’assemblée.

Un couloir ou un palier. C’est le rachat de partie commune le plus simple, quand il ne dessert que votre logement. S’il dessert d’autres lots, il est en principe nécessaire à leur accès, et la vente devient très difficile.

Les combles. Le rachat des combles est souvent suivi d’un aménagement : surface habitable, isolation, fenêtres de toit, autorisation d’urbanisme. Voir l’aménagement de combles à Paris.

Une cour ou une terrasse. Vérifiez les servitudes de passage, l’évacuation des eaux et l’aspect extérieur, que la moindre fermeture modifie.

Le rôle de l’architecte de copropriété. Dans chacun de ces cas, le syndic peut soumettre le projet à l’architecte de copropriété, qui vérifie pour le syndicat que la partie vendue n’abrite pas d’équipement commun et que les travaux respectent l’immeuble. De votre côté, une architecte DPLG prépare le dossier, répond à ses questions et présente le projet en assemblée. Les deux rôles en détail : architecte de copropriété à Paris.

Rénover une partie commune sans l’acheter. Hall, cage d’escalier, palier : la rénovation des parties communes est en principe décidée par l’assemblée générale et payée par les copropriétaires selon la répartition des charges. Un copropriétaire peut aussi proposer de rénover à ses frais la partie commune de son étage, avec l’autorisation de l’assemblée (article 25 b).

L’inverse existe aussi : l’achat d’un lot privatif par la copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut acheter une partie privative, par exemple une ancienne loge de gardien ou une chambre de service, pour la rendre commune : c’est une acquisition immobilière, votée à la même double majorité de l’article 26.

Fermer un palier ou occuper un couloir sans décision de l’assemblée, c’est s’approprier une partie commune. Le syndicat peut demander en justice la restitution et la remise en état, aux frais du copropriétaire, et le conflit bloque souvent une revente : le notaire et l’acquéreur demandent la décision qui a autorisé la fermeture.

La tolérance des voisins ne vaut pas titre. Seule une possession de trente ans peut, sous conditions, conduire à la propriété : un pari risqué. Mieux vaut régulariser, car l’assemblée peut voter la vente après coup, à la même majorité qu’une vente préalable.