Architecte DPLG · Paris 19e · 19e
Haussmannien tardif, immeubles mixtes, secteur en gentrification. Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l'Ordre d'Île-de-France, intervient à Paris 19e pour vos projets de rénovation complète, de la faisabilité jusqu'à la livraison.
Profil architectural
Le 19e arrondissement est l'un des secteurs les plus dynamiques de Paris pour la rénovation d'appartement, avec des prix d'achat encore accessibles et un potentiel de valorisation parmi les plus élevés de la capitale. L'haussmannien tardif y est dominant : construit entre 1890 et 1910, ce bâti présente de solides bases architecturales — hauteurs sous plafond généreuses, parquets chêne, moulures — qui se prêtent parfaitement à une rénovation contemporaine de qualité.
Le secteur des Buttes-Chaumont concentre les appartements les plus prisés, avec des vues dégagées sur le parc et des immeubles bien conservés en cours de gentrification avancée. Un périmètre de protection des Monuments Historiques s'applique autour du parc, mais les contraintes restent limitées : une déclaration préalable suffit dans la majorité des cas. Le quartier de la Villette, avec ses anciens bâtiments industriels reconvertis en lofts et résidences contemporaines, offre des opportunités de rénovation atypiques pour les amateurs de grands volumes et de doubles hauteurs.
Pour une rénovation complète d'appartement dans le 19e, le budget oscille entre 1 100 et 1 700 €/m² selon le niveau de prestations. Une rénovation haut de gamme — marbre, menuiseries sur mesure, domotique — peut atteindre 2 200 €/m². Ces ratios incluent le second œuvre complet, les équipements et les finitions, hors désamiantage éventuel sur les biens construits avant 1997. Faire appel à une architecte DPLG permet d'optimiser le budget, de coordonner les corps de métier et d'obtenir les autorisations administratives sans délai inutile.
La longue traîne de recherche sur ce secteur porte principalement sur la rénovation d'appartement Buttes-Chaumont, l'ouverture de cuisine sur salon dans les immeubles des années 60, et la création de salle de bain dans les T3 haussmanniens de la rue de Crimée ou de l'avenue Jean-Jaurès. Teresa Lombardo intervient régulièrement dans le 19e et ses secteurs voisins (20e, 10e, 11e), avec une connaissance fine des copropriétés et des artisans locaux.
Architecture & patrimoine
Le 19e arrondissement est le dernier grand territoire de valorisation immobilière de Paris intramuros. Autour du Parc des Buttes-Chaumont — l'un des parcs les plus appréciés des Parisiens — un tissu de maisons ouvrières et d'immeubles de rapport Belle Époque a longtemps été délaissé au profit des arrondissements centraux. Cette période est révolue : depuis 2015, la proximité du parc et les prix encore raisonnables ont attiré de nombreux primo-accédants et investisseurs qui rénovent méthodiquement un bâti qui en avait besoin. Les immeubles Belle Époque du 19e ont un caractère authentique — briques apparentes, cours intérieures, escaliers en bois patiné — que Teresa Lombardo exploite dans ses projets en le mettant en valeur plutôt qu'en le camouflant sous des finitions neutres.
Époque dominante et style architectural. Le bâti du Paris 19e — Buttes-Chaumont est principalement issu de la période Belle Époque ouvrière (1880–1910) et années 1930–1950. Le style dominant — immeubles de rapport populaires Belle Époque, maisons ouvrières, quelques constructions modernes autour de la Villette — détermine les contraintes et les opportunités de chaque projet de rénovation. Les hauteurs sous plafond typiques varient de 2,75 à 3,00 m, offrant des possibilités très différentes selon les étages et les immeubles. C'est pourquoi Teresa Lombardo procède systématiquement à une analyse du bâti lors de sa première visite — la connaissance précise de l'époque de construction et des techniques employées conditionne toute la stratégie de rénovation.
Les atouts architecturaux du Paris 19e — Buttes-Chaumont. Buttes-Chaumont : quartier résidentiel autour du plus beau parc de Paris — forte demande familiale. Parmi les prix les plus accessibles de Paris intramuros — fort potentiel de valorisation. Ces caractéristiques sont des leviers de valorisation que Teresa Lombardo exploite systématiquement dans ses projets : mettre en valeur ce qui est authentique (planchers anciens, moulures, cheminées) et moderniser ce qui doit l'être (réseaux techniques, isolation, salle de bain) sans jamais sacrifier le caractère du bâtiment.
Les contraintes spécifiques à connaître. Bâti populaire Belle Époque : isolation souvent très insuffisante, électricité à remettre aux normes. Par ailleurs, villette : entrepôts reconvertis aux configurations atypiques nécessitant expertise spécifique. Ces contraintes ne sont pas des obstacles insurmontables — elles font partie du contexte parisien que tout architecte expérimenté sait anticiper et gérer. Teresa Lombardo a acquis une connaissance fine des règles et des interlocuteurs propres à chaque secteur de Paris, ce qui lui permet de constituer des dossiers solides et d'éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Budget & projets
Le marché immobilier du Paris 19e se situe entre 6 000 à 9 000 €/m². À ces prix d'acquisition, une rénovation complète représente un investissement complémentaire de 1 000 à 1 800 €/m² TTC — hors honoraires d'architecte (10–15 % du montant HT des travaux). Ce budget intègre tous les corps d'état : gros œuvre éventuel, électricité mise aux normes NF C 15-100, plomberie, isolation phonique, revêtements de sol, peintures et finitions.
Les projets les plus fréquents dans ce secteur. Teresa Lombardo intervient dans le Paris 19e principalement sur trois types de projets. D'abord, la rénovation complète d'appartements haussmanniens ou anciens en vue d'une résidence principale — l'objectif est de créer un espace contemporain sans sacrifier les éléments patrimoniaux. Ensuite, la rénovation pour la location meublée haut de gamme (LMNP) — avec une optimisation du rapport qualité d'exécution / budget pour maximiser la rentabilité. Enfin, les projets de reconfiguration des volumes — ouvertures de murs porteurs, création de doubles espaces, transformation de combles — qui nécessitent impérativement l'intervention d'un architecte DPLG pour les études structurelles et les dossiers copropriété.
Tableau des budgets types 2026.
| Type de projet | Budget TTC | Délai chantier |
|---|---|---|
| Rafraîchissement (peinture, sols, sdb) | 15 000 – 30 000 € | 3 – 5 semaines |
| Rénovation partielle (cuisine + sdb + finitions) | 35 000 – 70 000 € | 6 – 10 semaines |
| Rénovation complète tous corps d'état | 80 000 – 180 000 € | 12 – 20 semaines |
| Rénovation + reconfig. structurelle | 120 000 – 250 000 € | 16 – 28 semaines |
* Hors honoraires architecte DPLG (10–15 % du montant HT des travaux). Source : projets Teresa Lombardo, 2024–2026.
La plus-value d'une rénovation architecturale. À Paris 19e, un appartement bien rénové par un architecte DPLG se revend en moyenne 15 à 30 % plus cher qu'un appartement comparable non rénové ou mal rénové. La cohérence du projet — des volumes repensés, des matériaux de qualité, une finition irréprochable — est la signature d'une architecture professionnelle que les acheteurs savent identifier et valoriser. Pour mémoire, les honoraires d'architecte représentent 10–15 % du montant HT des travaux — un investissement qui génère en moyenne 2 à 4 fois sa valeur en plus-value à la revente.
Contraintes réglementaires
L'Architecte des Bâtiments de France dans votre projet. Les contraintes ABF dans le Paris 19e — Buttes-Chaumont sont faible — parc des Buttes-Chaumont, quelques périmètres autour de la Villette. L'intervention de l'ABF se matérialise concrètement lors de tous les travaux affectant l'aspect extérieur d'un bien dans une zone protégée : remplacement de fenêtres, ravalement, création d'ouvertures en façade, pose de climatisation visible depuis la rue. Dans ces situations, un dossier architectural soigné — plans, notices, photomontages — est indispensable pour obtenir l'avis favorable de l'ABF dans les meilleurs délais. Teresa Lombardo constitue ce type de dossier régulièrement et connaît les attentes précises de chaque ABF parisien selon le secteur.
Copropriété et travaux structurels. Dans les immeubles en copropriété du Paris 19e, les travaux impactant les parties communes ou la structure de l'immeuble — ouverture d'un mur porteur, création de trémie d'escalier, modification d'une colonne montante — nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Teresa Lombardo prend en charge l'ensemble de cette procédure : constitution du dossier technique (note de calcul BET, plans avant-après, descriptif des travaux), présentation en AG si nécessaire, et gestion des délais légaux. Cette maîtrise procédurale est l'un des avantages concrets d'une mission d'architecte DPLG par rapport à un architecte d'intérieur non habilité.
Le diagnostic amiante et plomb. Dans les bâtiments construits avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux (DAT) est obligatoire. Dans les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb (CREP) est requis. Ces diagnostics conditionnent les techniques d'intervention et peuvent significativement impacter le budget si de l'amiante ou du plomb est détecté. Teresa Lombardo intègre systématiquement ces diagnostics dans sa phase d'études préalables et travaille avec des entreprises certifiées désamiantage et déplombage quand nécessaire.
Pour aller plus loin. Notre guide aménagement combles Paris détaille les aspects techniques et budgétaires spécifiques. Et prendre contact avec notre agence vous permet d'obtenir une première estimation personnalisée pour votre projet dans le Paris 19e. La première visite sur site est gratuite et sans engagement.
Architecte DPLG
Teresa Lombardo est architecte DPLG · HMONP et ingénieur civil de formation, inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France. Elle intervient dans le Paris 19e depuis 2017 et y a réalisé plusieurs projets de référence — appartements anciens, studios, rénovations complètes.
Pourquoi choisir un architecte DPLG plutôt qu'un architecte d'intérieur ou une entreprise générale dans le Paris 19e ? La réponse dépend du projet. Pour une rénovation purement décorative (peinture, sols, cuisine sans modification structurelle), un architecte d'intérieur ou une entreprise générale peut suffire. Dès que le projet touche à la structure — ouverture d'un mur porteur, création de mezzanine, modification d'une trémie — seul l'architecte DPLG peut signer les plans techniques et engager sa responsabilité décennale. Dans le Paris 19e, où les contraintes réglementaires sont faible — parc des Buttes-Chaumont, quelques périmètres autour de la Villette, la présence d'un architecte DPLG est également un atout considérable pour les dossiers ABF et copropriété.
La méthode de Teresa Lombardo. Chaque projet commence par une première visite gratuite sur site. Cette visite diagnostique — 1h à 2h selon la complexité — permet d'identifier les contraintes réglementaires et structurelles, d'évaluer le potentiel de transformation, et de poser les bases d'un programme de travaux réaliste. Un devis détaillé poste par poste est remis dans les 10 jours. La mission complète de maîtrise d'œuvre couvre la conception, les dossiers administratifs, la consultation des entreprises et le suivi de chantier. Les honoraires représentent 10–15 % du montant HT des travaux.
Zone d'intervention. Teresa Lombardo intervient dans l'ensemble des arrondissements parisiens et dans les communes d'Île-de-France : Paris 10e, Paris 18e, Paris 20e, Saint-Germain-en-Laye, Vincennes, Neuilly-sur-Seine. Secteurs voisins : Paris 10e, Paris 18e, Paris 20e.
Questions fréquentes
Pour un appartement de 80 m² dans le 19e arrondissement, un budget de rénovation complète se situe entre 66 000 et 102 000 € TTC, soit 1 100 à 1 700 €/m². Ce budget couvre l'ensemble du second œuvre : redistribution des pièces, électricité aux normes NF C 15-100, plomberie, isolation phonique, revêtements sols et murs, cuisine équipée et salle de bain. Les honoraires d'architecte (mission complète maîtrise d'œuvre) représentent 10 à 15 % du montant HT des travaux. Premier échange gratuit pour évaluer votre projet.
L'ouverture d'un mur porteur dans un appartement parisien ne nécessite pas de permis de construire mais exige impérativement une étude structurelle réalisée par un bureau d'études béton ou charpente. À Paris 19e, la copropriété doit donner son accord en assemblée générale pour tout travaux impactant les parties communes ou la structure. Une déclaration préalable de travaux peut être requise si la modification touche l'aspect extérieur du bâtiment. Teresa Lombardo prend en charge l'ensemble de ces démarches administratives dans le cadre de sa mission.
Oui, le 19e arrondissement présente actuellement l'un des meilleurs ratios investissement/valorisation de Paris. Les prix de l'immobilier ont progressé de 30 à 45 % sur dix ans dans les quartiers Buttes-Chaumont et Jourdain. Un appartement entièrement rénové par un architecte — avec permis, plans techniques et réception de chantier — se revend 15 à 25 % plus cher qu'un bien équivalent non rénové, selon les données de transactions récentes. La qualité du dossier administratif est un argument de vente direct.
Les contraintes des Architectes des Bâtiments de France (ABF) sont faibles dans le 19e par rapport aux arrondissements centraux. Un périmètre de 500 mètres autour du parc des Buttes-Chaumont et des alentours de la Villette impose une consultation de l'ABF pour certains travaux extérieurs. En pratique, les interventions intérieures (redistribution, équipements, finitions) ne sont pas concernées. Seuls les travaux visibles depuis la rue — remplacement de fenêtres, modification de devantures — nécessitent une autorisation. Teresa Lombardo maîtrise ces procédures et prépare les dossiers complets.
Pour une rénovation complète d'un appartement de 50 à 80 m² dans le 19e arrondissement, le chantier dure en moyenne 10 à 16 semaines une fois les travaux démarrés. À cette durée s'ajoute la phase de conception et d'obtention des autorisations (4 à 8 semaines). Teresa Lombardo établit un planning précis dès la phase conception et coordonne les entreprises pour garantir le respect des délais. Les réunions de chantier hebdomadaires et les comptes rendus formels permettent de suivre l'avancement et d'anticiper les imprévus.
Le Parc des Buttes-Chaumont et ses abords immédiats bénéficient d'une protection paysagère au PLU de Paris. Les immeubles visibles depuis le parc ne peuvent pas être surélevés ou voir leurs façades modifiées sans accord de la mairie. En dehors de ce périmètre, les contraintes sont faibles et les projets de rénovation sont assez libres. Teresa Lombardo vérifie systématiquement le certificat d'urbanisme avant tout projet d'ampleur dans le 19e pour identifier les éventuelles servitudes et protections.
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