Architecte DPLG · HMONP · Paris 14e · Montparnasse, Denfert-Rochereau, Alésia, Montsouris, Plaisance, Pernety
Un atelier sous verrière à Paris 14e ne se rénove pas comme un appartement
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement de 85 m² et combles, Vincennes
Ateliers d’artistes, maisons de villa, appartements de pierre ou de brique : Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP, conçoit et suit des rénovations dans tout le 14e, de Montparnasse et de la rue Campagne-Première à Denfert-Rochereau, Alésia, Montsouris, Plaisance et Pernety. Les travaux y coûtent de 1 400 à 2 200 €/m² selon le niveau de finition, hors honoraires. Deux sujets propres à l’arrondissement structurent cette page : l’atelier sous verrière, construit pour la lumière bien plus que pour le confort, et les anciennes carrières, sans effet sur la plupart des appartements mais décisives dès qu’une maison s’agrandit.
Ateliers et maisons d’artistes
La lumière d’abord, le confort ensuite : l’héritage des ateliers
Le Montparnasse des peintres a laissé au 14e ses ateliers. Le plus connu, au 31 rue Campagne-Première, est un immeuble d’André Arfvidson de 1911, revêtu de grès flammé d’Alexandre Bigot et primé au concours de façades de la Ville ; ses ateliers en duplex ont accueilli Man Ray. Plus au sud, dans les années 1920, les architectes modernes ont dessiné des maisons-ateliers : André Lurçat à la villa Seurat, les frères Perret pour la sculptrice Chana Orloff puis pour Georges Braque, Le Corbusier pour le peintre Amédée Ozenfant, avenue Reille.
Ces lieux ont été pensés pour la lumière, pas pour l’hiver. Quand elle est d’origine, la verrière, souvent tournée vers le nord, garde des profilés métalliques fins et un simple vitrage ; les mastics vieillissent, la condensation coule le long des montants. Dans la double hauteur, l’air chaud monte sous le vitrage pendant que le sol reste froid. Quant à la mezzanine, souvent ajoutée après coup, elle n’a pas toujours été calculée, ni déclarée.
La méthode consiste à garder ce qui fait l’atelier — la hauteur, la lumière, la grande baie — et à reprendre le reste. Une verrière neuve en acier à rupture de pont thermique, avec double vitrage, conserve des profils fins ; quand la façade est protégée, une seconde verrière posée à l’intérieur isole sans rien changer dehors. Un plancher chauffant diffuse la chaleur là où l’on vit. La mezzanine est recalculée et son escalier dessiné pour ne pas manger la pièce, comme dans le duplex de 150 m² livré à Levallois-Perret autour d’un escalier hélicoïdal en acier.
Le reste du 14e est plus classique, sans être uniforme. Autour de Denfert-Rochereau, l’immeuble de pierre haussmannien et post-haussmannien ; vers Alésia et le Petit-Montrouge, des immeubles de rapport de la fin du XIXe et du début du XXe siècle ; à Plaisance et Pernety, d’anciennes maisons ouvrières et de petits immeubles de faubourg, mêlés à des constructions plus récentes. Selon le portrait social de l’arrondissement publié par la Ville de Paris (recensement Insee 2017), un quart seulement des résidences principales datent d’avant 1919, contre près d’un tiers à Paris.
Carnet d’adresses
Le 14e par ses adresses : ce que chacune impose au chantier
Quelques adresses suffisent à mesurer l’écart d’un chantier à l’autre dans le même arrondissement.
31, rue Campagne-Première
Ateliers en duplex derrière la façade de grès flammé d’Arfvidson (1911), protégée au titre des monuments historiques. Menuiseries, verrières et façade passent par l’Architecte des Bâtiments de France ; à l’intérieur, l’enjeu est surtout thermique.
Villa Seurat, par le 101 rue de la Tombe-Issoire
Huit maisons d’André Lurçat et la maison-atelier de Chana Orloff par les frères Perret, bâties de 1924 à 1926. Façades et toitures de plusieurs maisons inscrites en 1975, maison de Jean Lurçat classée en 2018 : rien ne change dehors sans l’ABF.
Square de Montsouris et avenue Reille
Une allée pavée ouverte en 1922, une soixantaine de maisons, dont des pavillons de brique, et au 53 avenue Reille la maison-atelier Ozenfant de Le Corbusier (1922-1924). On y rénove des maisons : toiture, isolation, escalier, parfois un atelier.
Rue Georges-Braque
Deux maisons-ateliers de 1927 : celle de Georges Braque au n° 6, par Auguste et Gustave Perret, et la villa Guggenbühl d’André Lurçat au n° 2. Architecture moderne, grandes baies : l’isolation se reprend sans épaissir des façades dessinées au centimètre.
Villa Adrienne, avenue du Général-Leclerc
Propriété privée : immeubles de brique et de pierre autour d’un jardin d’environ 3 500 m², escaliers baptisés La Fontaine, Molière, Racine et Berlioz. L’accès des artisans et la protection des parties communes se règlent avec le syndic avant le premier jour.
Rue des Thermopyles, près de Pernety
Pavés, glycines et anciennes maisons ouvrières : le 14e de faubourg. Accès étroit, matériaux portés à la main ; sur une maçonnerie ancienne, un enduit à la chaux laisse le mur respirer quand un enduit ciment piège l’humidité.
Place Denfert-Rochereau
Entrée des Catacombes, ossuaire aménagé à partir de 1785 dans les anciennes carrières de la Tombe-Issoire, à vingt mètres sous terre. Le rappel qu’une partie du 14e repose sur des vides : l’Inspection générale des carrières renseigne sur le sous-sol d’une parcelle.
Marché 2026
Un marché stable, des ateliers hors moyenne
Paris 14e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
9 100 €/m²
+0,4 % en un an (9 060 €/m² au 2e trimestre 2025)
14e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Les notaires situent le 14e à 9 100 €/m² au 2e trimestre 2026, quasi stable sur un an (+0,4 %), au 14e rang des vingt arrondissements : au-dessus du 15e voisin (8 780 €/m²), loin du 6e (13 980 €/m²), de l’autre côté du boulevard du Montparnasse. Un marché qui bouge peu laisse le temps de chiffrer les travaux avant de signer, plutôt que de les découvrir après.
Ce prix moyen dit peu de chose d’un atelier ou d’une maison de villa. La surface d’un atelier se mesure mal — la loi Carrez ignore ce qui est à moins de 1,80 m de hauteur — et sa valeur tient au volume, à la lumière, à l’adresse. Avant d’acheter, l’état de la verrière et la régularité de la mezzanine pèsent autant que le prix au mètre carré ; l’audit visio à 150 €, sur plans et photos, permet de les examiner avant l’offre.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Coûts indicatifs 2026
Du rafraîchissement à l’atelier restauré : quatre budgets
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, pour 70 m². Dans un atelier, la verrière, le chauffage et la mezzanine font vite passer au niveau supérieur.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 70 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 900 €/m² | 42 000 – 63 000 € | Peintures, ponçage des parquets, électricité mise en sécurité, salle d’eau reprise dans son emprise, joints et mastics de verrière refaits. |
| Rénovation complète | 1 400 – 1 700 €/m² | 98 000 – 119 000 € | Tous corps d’état : cuisine et salle de bains neuves, plomberie et électricité refaites, chauffage dimensionné pour le volume, isolation des murs et rampants. |
| Patrimoniale | 1 700 – 2 200 €/m² | 119 000 – 154 000 € | Verrière refaite en acier fin et double vitrage, mezzanine et escalier dessinés, parquets, carrelages et ferronneries d’origine restaurés. |
| Exception | 2 200 – 3 000 €/m² | 154 000 – 210 000 € | Atelier ou maison de villa repris en entier : façade protégée traitée avec l’ABF, structure, mezzanine sur mesure, domotique, mobilier intégré. |
Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Avant de signer les devis
Six vérifications avant de toucher à un atelier
À qui appartient la verrière
Le règlement de copropriété dit si elle est privative ou commune. Commune, son remplacement se vote en assemblée générale ; dans tous les cas, en changer l’aspect demande une déclaration préalable, et l’avis de l’ABF si l’immeuble est protégé ou aux abords d’un monument historique.
Si la mezzanine est régulière
Une mezzanine crée de la surface de plancher là où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Au-delà de 5 m² créés, une déclaration préalable est en principe requise ; au-delà de 20 m², un permis peut l’être selon la surface totale. Une mezzanine jamais déclarée se régularise avant les travaux.
Ce que porte la structure
Une mezzanine charge des murs et des planchers qui n’ont pas été prévus pour elle. Un bureau d’études vérifie les appuis avant d’y installer une chambre ou une bibliothèque ; l’escalier et le garde-corps se dessinent en même temps.
Comment chauffer le volume
Des radiateurs placés sous une verrière chauffent surtout le haut de la pièce. Un plancher chauffant, ou des émetteurs bas couplés à un brasseur d’air au plafond, rendent la chaleur à la zone habitée.
Isoler sans perdre la lumière
Murs et rampants s’isolent par l’intérieur, au prix de quelques centimètres ; les vitrages se choisissent pour limiter la condensation sans assombrir. Dans un grand volume, des matériaux absorbants calment aussi la réverbération.
Les diagnostics avant chiffrage
Constat plomb pour un immeuble d’avant 1949, repérage amiante avant travaux pour un immeuble d’avant le 1er juillet 1997 : ateliers et maisons des années 1910 à 1930 relèvent des deux. Ils se lancent avant la consultation des entreprises.
Une verrière à reprendre, une mezzanine à vérifier ?
Dix à vingt minutes au téléphone avec Teresa pour savoir ce que l’atelier permet, ce qu’il faut faire autoriser et dans quel ordre.
Questions fréquentes
Ce qu’on demande le plus sur le 14e
Comptez 600 à 900 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 400 à 1 700 €/m² pour une rénovation complète, 1 700 à 2 200 €/m² dès qu’il faut refaire une verrière, dessiner une mezzanine ou restaurer des éléments d’origine, et 2 200 à 3 000 €/m² pour une prestation d’exception. Les honoraires d’architecte s’ajoutent : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète. La visite conseil sur place coûte 450 €, déduits des honoraires si le projet est confié à Teresa.
Rarement pour un appartement. Le 14e fait partie des arrondissements sous-minés par d’anciennes carrières de calcaire, mais l’Inspection générale des carrières intervient sur les demandes d’autorisation en zone de risque : extension, surélévation, création de sous-sol, construction neuve. Elle peut alors prescrire une étude de sol ou une consolidation par maçonnerie ou par injection. Avant d’acheter une maison, sa fiche de renseignements sur le sous-sol de la parcelle, demandée sur plan, éclaire le projet.
À l’intérieur, oui, avec les règles habituelles, sauf dans la maison de Jean Lurçat à la villa Seurat, classée en 2018 avec son aménagement intérieur et son décor. Dehors, c’est plus encadré : les façades et toitures de plusieurs maisons de la villa sont inscrites depuis 1975, et toute modification visible passe par l’Architecte des Bâtiments de France. Au square de Montsouris, la déclaration préalable reste la règle pour les façades, les menuiseries et les toitures.
La loi ne l’impose qu’au-delà de 150 m² de surface de plancher, pour un projet soumis à permis de construire. Dans un atelier, la question se pose autrement : verrière, mezzanine, structure, chauffage et autorisations s’enchaînent, et une erreur d’ordre coûte cher. Une architecte DPLG inscrite à l’Ordre conçoit l’ensemble, monte les dossiers, coordonne les entreprises et engage sa responsabilité décennale. Le détail des honoraires figure sur la page prix d’un architecte.
Il faut compter deux à trois mois de préparation, entre relevé, devis et autorisations, puis trois à six mois de chantier selon la surface. Un atelier ajoute souvent le délai d’une déclaration préalable pour la verrière et, en copropriété, celui de l’assemblée générale qui doit voter son remplacement. Une maison qui s’agrandit ajoute l’instruction du permis et, en zone d’anciennes carrières, l’avis de l’Inspection générale des carrières.
Votre atelier ou votre appartement à Paris 14e
Sous la verrière,
tout commence par un relevé — appel découverte gratuit
Architecte DPLG HMONP : verrière, mezzanine, structure, autorisations et copropriété, puis suivi de chantier dans tout le 14e.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h