Architecte DPLG · HMONP · Paris 13e · Butte-aux-Cailles, Gobelins, Italie, Olympiades, Paris Rive Gauche
Maison de la Butte ou étage de tour : deux chantiers à Paris 13e
Photo : réalisation de Teresa Lombardo — appartement Belle Époque de 90 m², Vincennes
Dans le 13e, Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l’Ordre d’Île-de-France, conçoit et suit des rénovations de maisons à la Butte-aux-Cailles et à la Cité florale comme d’appartements des Gobelins, de la place d’Italie, des Olympiades ou de Paris Rive Gauche. Comptez de 1 100 à 1 900 €/m² de travaux, de la rénovation complète au haut de gamme, hors honoraires. Ici, la méthode se choisit avant les matériaux : une maisonnette de 1928 bâtie sur un ancien pré de la Bièvre et un appartement au vingtième étage d’une tour des années 1970 n’ont ni les mêmes risques ni le même calendrier.
Maison ou tour
Sur la Butte ou dans une tour, les contraintes ne se ressemblent pas
Le 13e réunit les deux extrêmes du logement parisien. Ce qui décide d’un projet dans l’un ne compte presque pas dans l’autre.
Maison : Butte-aux-Cailles, Cité florale, square des Peupliers
- Le sous-sol. Les anciennes carrières de la Butte ont longtemps découragé les grands immeubles, et c’est l’une des raisons pour lesquelles le bâti y est resté bas. Elles comptent encore dès qu’un projet charge ou creuse le sol : surélévation, extension, sous-sol.
- L’humidité. La Cité florale a été bâtie en 1928 sur un pré que la Bièvre inondait régulièrement. Avant d’isoler un rez-de-chaussée ou un mur enterré, on mesure l’humidité ; un isolant posé trop tôt la piège.
- Le petit format. Souvent deux niveaux, des pièces étroites, un escalier raide : le projet se joue sur l’escalier, l’ouverture du rez-de-chaussée vers le jardin et la place de la salle de bains.
- Les autorisations. Façade, fenêtres, toiture : déclaration préalable. Aux abords de la piscine de la Butte-aux-Cailles, œuvre de Louis Bonnier inaugurée en 1924 et protégée au titre des monuments historiques depuis 1990, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis. Pour gagner des mètres carrés, voir l’extension de maison.
- La logistique. Au square des Peupliers, impasse pavée et piétonne de 3 mètres de large, aucun camion n’approche : tout se porte à la main. Une benne sur la voie publique demande une autorisation de la Ville.
Appartement de tour : Olympiades, avenue d’Italie, avenue de Choisy
- L’amiante. Toutes ces tours sont antérieures au 1er juillet 1997 : le repérage avant travaux ouvre le projet, et les dalles de sol avec leurs colles sont les premiers matériaux examinés.
- Les voiles en béton. Une cloison de distribution s’abat sans vote ; un voile porteur, non. Un sondage et les plans de l’immeuble évitent de confondre les deux.
- Les réseaux communs. Chutes, colonnes et ventilation collective fixent la place des pièces d’eau ; le chauffage collectif, celle des radiateurs. Une dalle en béton ne se creuse pas : une évacuation déplacée passe dans une estrade, ou par une pompe de relevage.
- La copropriété. Percer un voile ou une dalle, changer les fenêtres, poser une climatisation : vote en assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25, donc un calendrier calé sur l’assemblée suivante. Voir l’architecte en copropriété.
- Le bruit. Remplacer une moquette par un parquet ou un carrelage transmet les bruits de pas au voisin du dessous : la sous-couche acoustique se décide dès l’esquisse.
- L’accès. Tout monte par l’ascenseur. Réservation, protection des parties communes et horaires se règlent avec le syndic avant le premier jour de chantier.
Comment le 13e s’est construit
Lire un immeuble du 13e avant de l’acheter
Sur le papier, le 13e compte quatre quartiers administratifs : Salpêtrière, Gare, Maison-Blanche et Croulebarbe. Sur le terrain, il se lit par couches. La plus ancienne suit la Bièvre, qui ne coule plus à l’air libre : sur ses rives se sont installés la manufacture des Gobelins, puis des ateliers, des teintureries, des tanneries. Autour de la rue de la Butte-aux-Cailles et de la rue des Cinq-Diamants, la colline a échappé en partie aux grands travaux haussmanniens ; le bâti y est resté modeste, avec des cours où l’on travaillait.
Autour de la place d’Italie et de l’avenue des Gobelins, on retrouve l’immeuble de rapport en pierre du XIXe siècle. Ses questions sont celles de tout l’ancien parisien : constat plomb avant 1949, mur porteur à étudier avant toute ouverture, plancher bois à vérifier sous une salle de bains.
Plus au sud, l’opération Italie 13, approuvée en 1966 et arrêtée en 1974, a dressé des tours d’une trentaine d’étages. Les Olympiades, construites de 1969 à 1974 sous la direction de Michel Holley autour de l’ancienne gare des Gobelins, posent huit tours de 104 mètres sur une dalle piétonne à 8 mètres au-dessus des rues ; le même architecte avait proposé le premier plan du Front de Seine, dans le 15e. Rénovée par la Ville de 2004 à 2016, la dalle connaît un nouveau chantier : l’accès Regnault, en travaux à partir de septembre 2026, livraison prévue fin 2029. À l’achat, c’est une donnée à connaître.
À l’est, Paris Rive Gauche s’est construit autour de la Bibliothèque nationale de France de Dominique Perrault, ouverte en 1996, et de ses quatre tours de 80 mètres en forme de livres ouverts. On y rénove peu ; on adapte une cuisine, des rangements, une salle de bains. Dans un immeuble de moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur court encore : mieux vaut savoir ce qu’elle couvre avant de toucher à une étanchéité.
Budgets 2026
Ce que coûte un chantier dans le 13e, tour ou maison
Prix indicatifs TTC, hors honoraires d’architecte, calculés pour un appartement de 65 m². Méthode et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
| Niveau | Budget TTC | Pour un 65 m² | Ce qui est compris |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 600 – 850 €/m² | 39 000 – 55 250 € | Peintures, sols souples ou parquet poncé, électricité mise en sécurité, salle d’eau rafraîchie sans toucher aux chutes ni aux colonnes. |
| Rénovation complète | 1 100 – 1 400 €/m² | 71 500 – 91 000 € | Tous corps d’état : cloisons redistribuées, cuisine et salle de bains neuves sur les réseaux existants, électricité et plomberie refaites, sols sur sous-couche acoustique. |
| Haut de gamme | 1 400 – 1 900 €/m² | 91 000 – 123 500 € | Menuiseries et isolation renforcées, cuisine et rangements sur mesure ; dans une maison de la Butte, escalier redessiné et rez-de-chaussée ouvert sur le jardin. |
| Exception | 1 900 – 2 700 €/m² | 123 500 – 175 500 € | Restructuration complète d’une maison ou d’un grand appartement de tour : extension ou surélévation, structure, domotique, mobilier entièrement dessiné. |
Pour une maison, toiture, façades et reprises éventuelles des fondations se chiffrent après relevé et, si besoin, après étude de sol. Honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études et la conception, 10 à 15 % HT en mission complète avec suivi de chantier — voir le prix d’un architecte pour une rénovation à Paris. Prix au m² par arrondissement et simulateur : prix d’une rénovation à Paris.
Avant les devis
Le repérage amiante passe en premier
Dans les tours du 13e comme dans tout immeuble antérieur au 1er juillet 1997, un repérage de l’amiante avant travaux s’impose, selon l’arrêté du 16 juillet 2019. Plus poussé que le diagnostic de vente, il vise les matériaux que le chantier va toucher et se confie à un opérateur certifié. S’il est positif, le retrait revient à une entreprise certifiée, avec un plan transmis à l’avance à l’inspection du travail : quelques semaines de plus au planning, et un poste de dépense à part.
Prix 2026
Prix d’achat et travaux : le calcul propre au 13e
Paris 13e · appartements anciens · 2e trimestre 2026
8 560 €/m²
+0,7 % en un an (8 500 €/m² au 2e trimestre 2025)
17e prix le plus élevé des 20 arrondissements
Au 2e trimestre 2026, selon les notaires, un appartement ancien du 13e se vend en moyenne 8 560 €/m², en hausse de 0,7 % sur un an : 17e rang sur vingt, au niveau du 12e voisin (8 610 €/m²) et loin du 5e (11 590 €/m²). À ce niveau de prix, les travaux pèsent lourd : une rénovation complète représente entre un huitième et un sixième du prix d’achat. Mieux vaut la chiffrer avant de faire une offre.
Cette moyenne mêle des biens qui n’ont rien en commun. Elle ne concerne que les appartements : les maisons de la Butte-aux-Cailles et de la Cité florale n’y figurent pas. Et un trois-pièces de tour avec vue, un appartement en pierre près des Gobelins et un logement récent de Paris Rive Gauche s’y fondent en un seul chiffre, alors que leurs travaux n’ont ni le même contenu ni le même coût.
Source : Chambre des notaires de Paris, prix au m² standardisés des appartements anciens vendus libres, 2e trimestre 2026 et 2e trimestre 2025. Les barres sont proportionnelles au prix.
Questions fréquentes
Rénover un appartement à Paris 13e
Comptez 600 à 850 €/m² TTC pour un rafraîchissement, 1 100 à 1 400 €/m² pour une rénovation complète, 1 400 à 1 900 €/m² pour un niveau haut de gamme et 1 900 à 2 700 €/m² pour une prestation d’exception. S’y ajoutent les honoraires d’architecte : 6 à 8 % HT pour les études, 10 à 15 % HT en mission complète. Dans une tour, un éventuel retrait d’amiante se chiffre à part. L’appel découverte est gratuit ; l’audit visio, sur plans et photos, coûte 150 €.
Surtout autour de la Butte-aux-Cailles. La Cité florale, lotie en 1928, aligne des maisonnettes le long de ruelles aux noms de fleurs : rue des Glycines, des Iris, des Orchidées, des Volubilis. Le square des Peupliers, impasse pavée de 1926 ouverte sur la rue du Moulin-des-Prés, réunit de petites maisons individuelles avec jardinet. Leur rénovation relève de la maison de ville : toiture, façades, escalier, jardin.
Parfois, rarement beaucoup. Une extension ou une surélévation relève d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire selon la surface créée, et doit respecter le PLU bioclimatique de Paris, approuvé fin 2024. Deux avis peuvent s’y ajouter : celui de l’Inspection générale des carrières si la parcelle est en zone d’anciennes carrières, avec parfois une étude de sol ou une consolidation prescrite, et celui de l’Architecte des Bâtiments de France aux abords de la piscine de la Butte-aux-Cailles.
Pas sans la copropriété. Un groupe extérieur en façade ou sur un balcon modifie l’aspect de l’immeuble : il faut l’accord de l’assemblée générale, en général à la majorité de l’article 25, et une déclaration préalable en mairie. Dans une tour, l’emplacement de l’unité, le passage des liaisons et l’évacuation des condensats se règlent avec le syndic. À défaut, restent les solutions sans modification de façade, moins performantes.
Deux à trois mois pour préparer (études, devis, autorisations), trois à six mois pour construire, selon la surface : ce sont les ordres de grandeur. Le 13e ajoute ses propres délais : dans une tour, l’attente d’une assemblée générale si un voile, une dalle ou la façade sont concernés, et le temps d’un éventuel retrait d’amiante ; dans une maison, l’instruction d’une déclaration préalable ou d’un permis, et parfois l’avis de l’Inspection générale des carrières.
Trois documents d’abord : les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, qui annoncent les gros travaux votés ou à venir ; le dossier technique amiante des parties communes, obligatoire dans un immeuble antérieur au 1er juillet 1997 ; le règlement de copropriété, qui dit ce qui est privatif. Puis l’appartement lui-même : voiles porteurs, position des gaines, état des fenêtres. Une visite conseil sur place, à 450 €, permet de faire ce tri avant l’offre.
Votre projet dans le 13e
Tour ou maison,
le projet commence par le bâti — appel découverte gratuit
Architecte DPLG HMONP : amiante, carrières, copropriété, autorisations et suivi de chantier, traités dans l’ordre où ils se posent.
Appel découverte gratuit →10 à 20 min par téléphone · sans engagement · Teresa vous rappelle sous 48 h