Achat de combles en copropriété : prix, vote et étapes

Oui, si l’assemblée générale accepte de les vendre. Quand les combles sont une partie commune, la vente se vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Un géomètre-expert établit ensuite le modificatif de l’état descriptif de division, puis le notaire signe et publie la vente. À Vincennes, les combles et le palier ont été achetés par un vote à l’unanimité.

Aucune grille ne le fixe : il se négocie avec la copropriété et se vote en assemblée. Dans le cas de Vincennes, il a été fixé à 25 % du prix au m² habitable, appliqué à la surface au sol des combles et non à leur surface Carrez. S’y ajoutent les frais de géomètre, de notaire et de syndic, puis l’étude de structure, l’autorisation d’urbanisme et les travaux.

Les deux bases sont possibles ; c’est la négociation qui la fixe. La surface Carrez ne compte que les parties où la hauteur atteint 1,80 m, souvent une partie seulement des combles. À Vincennes, le prix a été calculé sur la surface au sol, à 25 % du prix au m² habitable.

Le prix est versé au syndicat, puis le syndic remet directement à chaque copropriétaire sa part, au prorata de ses tantièmes, l’acquéreur compris (article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965). Si les combles n’appartenaient qu’à certains copropriétaires, seuls ceux-ci se partagent le prix.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division le disent. S’ils sont une partie commune, il faut un vote de vente en assemblée générale. S’ils forment déjà un lot, comme un grenier vendu avec un appartement, on les achète à leur propriétaire chez le notaire, sans vote de vente ; les travaux sur la toiture restent soumis à l’assemblée.

Oui : l’assemblée peut accorder un droit de jouissance exclusive. Les combles restent alors une partie commune, réservée à votre usage, mais vous n’en êtes pas propriétaire et ils ne se revendent pas comme une surface de votre lot. L’achat donne au contraire une surface privative, avec des tantièmes et donc des charges en plus.

En principe, la couverture et la charpente restent des parties communes : leur entretien reste réparti entre les copropriétaires selon le règlement de copropriété, et toute modification, comme une fenêtre de toit, demande l’accord de l’assemblée. Le règlement et l’acte de vente peuvent prévoir d’autres règles : à vérifier avant d’acheter.

Oui. Les combles achetés reçoivent des tantièmes calculés par le géomètre-expert, et l’assemblée vote la nouvelle répartition des charges en même temps que la vente, à la même majorité (article 11 de la loi du 10 juillet 1965). Vos charges générales augmentent en proportion.

Dès que l’on touche à la charpente ou que l’on charge le plancher, oui. Un bureau d’études structure relève la charpente, vérifie chaque pièce sous ses charges actuelles, puis dimensionne les renforts du projet : l’isolant, les plaques de plâtre et les fenêtres de toit alourdissent la toiture. À Vincennes, l’étude, remise à l’assemblée générale, a même imposé de renforcer les pannes, alors qu’aucune n’était supprimée. En copropriété, la charpente reste en principe une partie commune : la note de calcul est la pièce qui permet à l’assemblée d’autoriser les travaux.

Oui, si un bureau d’études reporte leurs charges sur d’autres pièces. À Vincennes, la suppression des contre-fiches a imposé de moiser chaque arbalétrier par deux UPN 140, et celle des bracons de moiser la panne faîtière par deux UPN 120, avec des tiges filetées à travers le bois. Les renforts se posent avant la dépose des pièces supprimées, et ces travaux sur la charpente d’un immeuble en copropriété se votent en assemblée générale (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965).

Plusieurs mois pour l’achat : préparation du dossier, assemblée générale, délai de contestation de deux mois après la notification du procès-verbal, puis signature chez le notaire. Une déclaration préalable s’instruit en un mois, deux en secteur protégé. Le chantier vient ensuite.

Aucune loi ne l’impose ; le syndic ou le règlement de copropriété le demandent parfois. À Vincennes, l’immeuble n’avait pas d’architecte de la copropriété : c’est la copropriété elle-même que Teresa Lombardo, architecte DPLG, a convaincue, dossier à l’appui : vote à l’unanimité.

Oui. À Vincennes, la demande portait sur le palier et les combles, et la vente a été actée dans le procès-verbal d’une seconde assemblée générale. Chaque partie commune fait l’objet de ses propres résolutions : vente et prix, modificatif et tantièmes, charges, travaux.

Aucune loi ne l’impose pour l’achat, mais le projet réunit une vente, une autorisation d’urbanisme, une étude de structure et un chantier. Le conseil de Teresa Lombardo : faire appel à un architecte DPLG, qui monte les dossiers, les présente en assemblée et suit les travaux. Un permis de construire peut en outre rendre l’architecte obligatoire au-delà de certains seuils de surface.