Architecte DPLG · Paris 9e · 9e
Belle Époque, haussmannien, immeubles de rapport XIXe. Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l'Ordre d'Île-de-France, intervient à Paris 9e pour vos projets de rénovation complète, de la faisabilité jusqu'à la livraison.
Profil architectural
Le 9e arrondissement est l'un des secteurs les plus sous-estimés de Paris pour la rénovation d'appartement. Le quartier de la Nouvelle Athènes — baptisé ainsi au XIXe siècle par les romantiques qui en firent leur refuge — concentre un patrimoine architectural exceptionnel : hôtels particuliers des années 1820–1840, immeubles néoclassiques de la Restauration et de la Monarchie de Juillet, immeubles Belle Époque côté Opéra. Ce bâti, souvent moins connu que celui des arrondissements centraux, offre des appartements de grande qualité à des prix encore accessibles.
Le secteur Saint-Georges–Trudaine est en cours de gentrification avancée depuis une décennie, porté par les commerces branchés de la rue des Martyrs et la transformation des anciens ateliers du Pigalle. Les appartements Belle Époque qui le constituent — avec leurs parquets en mosaïque, leurs carreaux de ciment d'origine et leurs hauteurs sous plafond de 2,90 à 3,20 m — attirent une clientèle créative internationale qui cherche à la fois le cachet patrimonial et la modernité des usages. C'est un terrain de jeu idéal pour une architecte comme Teresa Lombardo.
Le budget de rénovation dans le 9e varie de 1 300 à 2 000 €/m² selon le secteur et le niveau de prestation. Les appartements Belle Époque avec éléments décoratifs d'origine à préserver (carreaux de ciment, parquets mosaïque, ferronneries) nécessitent un surcoût de 10 à 15 % par rapport aux appartements haussmanniens standard. Ce surcoût est largement compensé par une valorisation à la revente significative : ces éléments patrimoniaux rares dans Paris sont très recherchés par les acheteurs cultivés.
La demande dans le 9e est portée par des profils variés : jeunes professionnels du secteur créatif attirés par la vie de quartier, couples cherchant leur premier appartement de standing, et investisseurs locatifs attirés par la forte demande dans ce secteur en mutation. Teresa Lombardo intervient dans le 9e sur des rénovations complètes et des transformations d'anciens ateliers ou commerces en logements, en valorisant systématiquement le caractère des éléments d'époque.
Architecture & patrimoine
Le 9e abrite le quartier de la Nouvelle Athènes, véritable trésor architectural méconnu. Construit dans les années 1820–1840 par des promoteurs et artistes (Chopin, Delacroix et George Sand y ont vécu), ce quartier de villas et d'hôtels particuliers néo-classiques est une exception dans le tissu parisien : des maisons à jardins, des cours arborées, des façades en stuc peint avec pilastres et frontons. Les appartements y ont des configurations très personnalisées — souvent étendus sur deux niveaux dans d'anciennes maisons bourgeoises, avec des escaliers en bois laqué blanc. Ce type de bien requiert une approche architecturale sur mesure, très éloignée des recettes standard du haussmannien.
Époque dominante et style architectural. Le bâti du Paris 9e — Opéra & Pigalle est principalement issu de la période Louis-Philippe (1840–1850) et Second Empire (1855–1870). Le style dominant — mix haussmannien classique et pré-haussmannien Louis-Philippe, architecture Nouvelle Athènes pittoresque — détermine les contraintes et les opportunités de chaque projet de rénovation. Les hauteurs sous plafond typiques varient de 2,90 à 3,30 m, offrant des possibilités très différentes selon les étages et les immeubles. C'est pourquoi Teresa Lombardo procède systématiquement à une analyse du bâti lors de sa première visite — la connaissance précise de l'époque de construction et des techniques employées conditionne toute la stratégie de rénovation.
Les atouts architecturaux du Paris 9e — Opéra & Pigalle. Nouvelle Athènes : quartier néo-classique Louis-Philippe unique à Paris, hôtels particuliers pittoresques. Marché en forte progression — 9e devenu l'un des arrondissements les plus dynamiques de Paris. Ces caractéristiques sont des leviers de valorisation que Teresa Lombardo exploite systématiquement dans ses projets : mettre en valeur ce qui est authentique (planchers anciens, moulures, cheminées) et moderniser ce qui doit l'être (réseaux techniques, isolation, salle de bain) sans jamais sacrifier le caractère du bâtiment.
Les contraintes spécifiques à connaître. Grand mix de qualités d'immeubles — diagnostic soigneux indispensable avant acquisition. Par ailleurs, quartier pigalle : immeubles de rapport des années 1900 avec des configurations parfois contraignantes. Ces contraintes ne sont pas des obstacles insurmontables — elles font partie du contexte parisien que tout architecte expérimenté sait anticiper et gérer. Teresa Lombardo a acquis une connaissance fine des règles et des interlocuteurs propres à chaque secteur de Paris, ce qui lui permet de constituer des dossiers solides et d'éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Budget & projets
Le marché immobilier du Paris 9e se situe entre 9 000 à 14 000 €/m². À ces prix d'acquisition, une rénovation complète représente un investissement complémentaire de 1 300 à 2 400 €/m² TTC — hors honoraires d'architecte (10–15 % du montant HT des travaux). Ce budget intègre tous les corps d'état : gros œuvre éventuel, électricité mise aux normes NF C 15-100, plomberie, isolation phonique, revêtements de sol, peintures et finitions.
Les projets les plus fréquents dans ce secteur. Teresa Lombardo intervient dans le Paris 9e principalement sur trois types de projets. D'abord, la rénovation complète d'appartements haussmanniens ou anciens en vue d'une résidence principale — l'objectif est de créer un espace contemporain sans sacrifier les éléments patrimoniaux. Ensuite, la rénovation pour la location meublée haut de gamme (LMNP) — avec une optimisation du rapport qualité d'exécution / budget pour maximiser la rentabilité. Enfin, les projets de reconfiguration des volumes — ouvertures de murs porteurs, création de doubles espaces, transformation de combles — qui nécessitent impérativement l'intervention d'un architecte DPLG pour les études structurelles et les dossiers copropriété.
Tableau des budgets types 2026.
| Type de projet | Budget TTC | Délai chantier |
|---|---|---|
| Rafraîchissement (peinture, sols, sdb) | 15 000 – 30 000 € | 3 – 5 semaines |
| Rénovation partielle (cuisine + sdb + finitions) | 35 000 – 70 000 € | 6 – 10 semaines |
| Rénovation complète tous corps d'état | 80 000 – 180 000 € | 12 – 20 semaines |
| Rénovation + reconfig. structurelle | 120 000 – 250 000 € | 16 – 28 semaines |
* Hors honoraires architecte DPLG (10–15 % du montant HT des travaux). Source : projets Teresa Lombardo, 2024–2026.
La plus-value d'une rénovation architecturale. À Paris 9e, un appartement bien rénové par un architecte DPLG se revend en moyenne 15 à 30 % plus cher qu'un appartement comparable non rénové ou mal rénové. La cohérence du projet — des volumes repensés, des matériaux de qualité, une finition irréprochable — est la signature d'une architecture professionnelle que les acheteurs savent identifier et valoriser. Pour mémoire, les honoraires d'architecte représentent 10–15 % du montant HT des travaux — un investissement qui génère en moyenne 2 à 4 fois sa valeur en plus-value à la revente.
Contraintes réglementaires
L'Architecte des Bâtiments de France dans votre projet. Les contraintes ABF dans le Paris 9e — Opéra & Pigalle sont modérée à élevée — périmètre Opéra Garnier, secteur Nouvelle Athènes protégé. L'intervention de l'ABF se matérialise concrètement lors de tous les travaux affectant l'aspect extérieur d'un bien dans une zone protégée : remplacement de fenêtres, ravalement, création d'ouvertures en façade, pose de climatisation visible depuis la rue. Dans ces situations, un dossier architectural soigné — plans, notices, photomontages — est indispensable pour obtenir l'avis favorable de l'ABF dans les meilleurs délais. Teresa Lombardo constitue ce type de dossier régulièrement et connaît les attentes précises de chaque ABF parisien selon le secteur.
Copropriété et travaux structurels. Dans les immeubles en copropriété du Paris 9e, les travaux impactant les parties communes ou la structure de l'immeuble — ouverture d'un mur porteur, création de trémie d'escalier, modification d'une colonne montante — nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Teresa Lombardo prend en charge l'ensemble de cette procédure : constitution du dossier technique (note de calcul BET, plans avant-après, descriptif des travaux), présentation en AG si nécessaire, et gestion des délais légaux. Cette maîtrise procédurale est l'un des avantages concrets d'une mission d'architecte DPLG par rapport à un architecte d'intérieur non habilité.
Le diagnostic amiante et plomb. Dans les bâtiments construits avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux (DAT) est obligatoire. Dans les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb (CREP) est requis. Ces diagnostics conditionnent les techniques d'intervention et peuvent significativement impacter le budget si de l'amiante ou du plomb est détecté. Teresa Lombardo intègre systématiquement ces diagnostics dans sa phase d'études préalables et travaille avec des entreprises certifiées désamiantage et déplombage quand nécessaire.
Pour aller plus loin. Notre guide rénovation appartement Paris détaille les aspects techniques et budgétaires spécifiques. Et prendre rendez-vous pour votre projet vous permet d'obtenir une première estimation personnalisée pour votre projet dans le Paris 9e. La première visite sur site est gratuite et sans engagement.
Architecte DPLG
Teresa Lombardo est architecte DPLG · HMONP et ingénieur civil de formation, inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France. Elle intervient dans le Paris 9e depuis 2017 et y a réalisé plusieurs projets de référence — appartements anciens, studios, rénovations complètes.
Pourquoi choisir un architecte DPLG plutôt qu'un architecte d'intérieur ou une entreprise générale dans le Paris 9e ? La réponse dépend du projet. Pour une rénovation purement décorative (peinture, sols, cuisine sans modification structurelle), un architecte d'intérieur ou une entreprise générale peut suffire. Dès que le projet touche à la structure — ouverture d'un mur porteur, création de mezzanine, modification d'une trémie — seul l'architecte DPLG peut signer les plans techniques et engager sa responsabilité décennale. Dans le Paris 9e, où les contraintes réglementaires sont modérée à élevée — périmètre Opéra Garnier, secteur Nouvelle Athènes protégé, la présence d'un architecte DPLG est également un atout considérable pour les dossiers ABF et copropriété.
La méthode de Teresa Lombardo. Chaque projet commence par une première visite gratuite sur site. Cette visite diagnostique — 1h à 2h selon la complexité — permet d'identifier les contraintes réglementaires et structurelles, d'évaluer le potentiel de transformation, et de poser les bases d'un programme de travaux réaliste. Un devis détaillé poste par poste est remis dans les 10 jours. La mission complète de maîtrise d'œuvre couvre la conception, les dossiers administratifs, la consultation des entreprises et le suivi de chantier. Les honoraires représentent 10–15 % du montant HT des travaux.
Zone d'intervention. Teresa Lombardo intervient dans l'ensemble des arrondissements parisiens et dans les communes d'Île-de-France : Paris 2e, Paris 8e, Paris 10e, Saint-Germain-en-Laye, Vincennes, Neuilly-sur-Seine. Secteurs voisins : Paris 2e, Paris 8e, Paris 10e, Paris 18e.
Questions fréquentes
Pour un appartement Belle Époque de 65 m² dans le 9e (secteur Nouvelle Athènes, Saint-Georges), le budget de rénovation complète se situe entre 85 000 et 130 000 € TTC. Ce budget intègre la restauration des éléments d'époque (parquets mosaïque ou chevron, carreaux de ciment, ferronneries), la modernisation des réseaux électriques et plomberie, la création d'une salle de bain contemporaine et l'aménagement d'une cuisine fonctionnelle. Les honoraires d'architecte en mission complète représentent 10 à 15 % du montant HT des travaux.
Les carreaux de ciment d'origine sont devenus l'un des éléments les plus convoités dans la rénovation d'appartements parisiens. Leur restauration comprend : dépose délicate des carreaux abîmés (conservation des sains), recherche de carreaux identiques chez des fabricants spécialisés (Carocim, Atelier Zellige, Villa Valeria), rejointoyage soigné, imperméabilisation avec une cire spécifique. Le coût de restauration d'un sol de 25 m² en carreaux de ciment se situe entre 3 500 et 8 000 € selon l'état et le pourcentage à remplacer. Teresa Lombardo travaille avec des artisans spécialisés dans ce type de restauration.
Le 9e est l'un des meilleurs secteurs de Paris pour la location meublée de courte durée grâce à sa localisation centrale, sa proximité de l'Opéra Garnier et des Grands Boulevards, et son ambiance de quartier parisien authentique. Un appartement de caractère de 55 m² bien rénové dans le secteur Saint-Georges peut générer 120 à 200 €/nuit avec un taux d'occupation de 75 à 85 % sur l'année. En location meublée longue durée (LMNP), le même appartement se loue 1 600 à 2 000 €/mois. La demande est soutenue toute l'année par les touristes culturels, les professionnels en déplacement et les expatriés.
Oui, le 9e arrondissement offre de belles opportunités de transformation de locaux commerciaux en appartements, notamment dans les rues secondaires du secteur Trudaine et Pigalle. Cette opération nécessite un permis de construire mentionnant le changement de destination et peut être soumise à compensation commerciale (règle du 1 pour 1 en secteur protégé). Les contraintes techniques incluent la création d'une hauteur minimum de 2,20 m sous plafond, l'installation de la plomberie et la mise aux normes électriques. Teresa Lombardo réalise l'étude de faisabilité complète avant tout engagement.
Le 9e arrondissement connaît une valorisation immobilière soutenue depuis 2015, portée par la transformation du secteur Pigalle-Saint-Georges en nouveau quartier branché de Paris. Un appartement entièrement rénové se revend en moyenne 15 à 22 % au-dessus d'un bien équivalent non rénové, selon les données des notaires d'Île-de-France. Sur un T3 de 70 m² acheté à 7 500 €/m² et rénové pour 100 000 €, la valeur de revente peut atteindre 700 000 à 750 000 €, soit une plus-value nette de 75 000 à 125 000 € sur l'opération complète.
Oui, la Nouvelle Athènes est inscrite au Plan Local d'Urbanisme comme secteur de protection du patrimoine urbain, paysager et architectural (PUPA). Les façades des hôtels particuliers et des maisons ne peuvent pas être modifiées sans accord de la mairie et avis de l'ABF. L'intérieur des biens est en revanche libre de modification. Teresa Lombardo connaît les spécificités de ce quartier et a accompagné des projets de rénovation dans ce secteur protégé.
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